Simulateurs immobilier locatif 2026
Cette page regroupe l'ensemble des simulateurs dédiés à l'investissement locatif. Rendement brut, net et net-net, choix du régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP), gestion du déficit foncier, calcul de la plus-value à la revente, frais de notaire : chaque outil s'appuie sur les barèmes fiscaux 2026 pour vous fournir des estimations fiables. Que vous investissiez en location nue ou meublée, en direct ou via une SCI, vous trouverez ici les calculateurs adaptés à votre situation. Les résultats restent indicatifs et ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé.
Rendement et investissement
Fiscalité locative
Location meublée
Combiner les simulateurs pour votre projet
Commencez par le simulateur de rendement, ajoutez les frais de notaire, puis comparez la fiscalité entre location nue et LMNP.
Évaluez le déficit foncier si vous avez des travaux, ou passez en meublé LMNP pour amortir le bien. La SCI à l'IS peut aussi convenir si votre TMI dépasse 30 %.
Calculez la plus-value immobilière et l'impact de la durée de détention sur l'exonération progressive.
Le micro-foncier convient si vos charges sont faibles (moins de 30 % des loyers). Au-delà, le régime réel permet de déduire intérêts d'emprunt, travaux et charges réelles.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux investir en nu ou en meublé ?
Le meublé en LMNP offre un avantage fiscal majeur : les amortissements du bien et du mobilier réduisent fortement le revenu imposable, voire le ramènent à zéro. La location nue reste plus simple à gérer (bail de 3 ans, moins de turnover) et convient aux investisseurs qui préfèrent la stabilité. Le choix dépend de votre imposition marginale, de votre capacité de gestion et de la demande locale.
Quel rendement locatif est considéré comme bon ?
Un rendement brut de 6 à 8 % est jugé correct pour un investissement locatif en province. En Ile-de-France, les rendements bruts tournent plutôt autour de 3 à 5 %. Le rendement net (après charges, taxe foncière, assurance) se situe généralement entre 4 et 5 % pour un bien en province. Il faut aussi calculer le rendement net-net, qui intègre la fiscalité.
Comment réduire la fiscalité d'un bien locatif ?
Trois leviers principaux existent. Le déficit foncier permet de déduire les travaux du revenu global (plafond 10 700 euros/an). Le statut LMNP au réel autorise l'amortissement comptable du bien. La SCI à l'IS offre un taux d'imposition réduit (15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice). Le bon choix dépend du montant des loyers, de votre tranche marginale et de votre horizon de détention.