Conditions du statut, choix du régime fiscal et cases de déclaration. Micro-BIC ou réel simplifié : comment trancher selon votre situation.
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne tout propriétaire qui met en location un logement meublé sans en faire son activité principale. Deux conditions cumulatives définissent ce statut : les recettes annuelles restent sous 23 000 € OU elles représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer. Si ces deux plafonds sont franchis simultanément, le propriétaire bascule en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des obligations sociales et une fiscalité distinctes.
Fiscalement, les revenus LMNP relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Ce rattachement ouvre l’accès à deux régimes qui n’existent pas pour la location nue : l’abattement micro-BIC à 50 % et l’amortissement au régime réel simplifié.
| Seuil | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes locatives | < 23 000 €/an | ≥ 23 000 €/an |
| Part dans les revenus | < 50 % des revenus globaux | ≥ 50 % des revenus globaux |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 17,2 % | Cotisations TNS (SSI) |
| Déficit imputable | Sur BIC futurs seulement | Sur revenu global |
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes brutes ne dépassent pas 77 700 € par an. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % censé couvrir l’ensemble des charges. Vous déclarez uniquement vos loyers encaissés ; aucun justificatif de frais n’est demandé.
Base imposable = recettes brutes × 50 %. Sur cette base s’appliquent le barème progressif de l’IR (selon votre tranche) et les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Exemple : 15 000 € de loyers × 50 % = 7 500 € imposables
à TMI 30 % : IR = 2 250 € + PS 1 290 € = 3 540 € d’impôts
Le micro-BIC est simple mais rigide : si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, assurance) dépassent 50 % des loyers, ce régime vous fait payer trop. C’est typiquement le cas d’un bien financé à crédit ou récemment rénové.
Quel que soit le régime choisi, tout LMNP doit s’immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce et régler chaque année la cotisation foncière des entreprises (CFE). Son montant varie selon la commune et la valeur locative du bien ; comptez généralement entre 150 € et 600 € par an.
Au régime réel simplifié, vous déduisez toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière, entretien. L’avantage décisif vient de l’amortissement : vous pouvez comptabiliser chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et des meubles comme charge déductible, sans sortie de trésorerie.
| Composant | Durée | Part de la valeur |
|---|---|---|
| Structure (gros oeuvre) | 50 ans | ~40 % |
| Façade, toiture | 25 ans | ~20 % |
| Installations (plomberie, élec.) | 15 ans | ~20 % |
| Ameublement | 5 à 10 ans | selon devis |
Bien acheté 200 000 € (terrain exclu : 170 000 € amortissables), loyers annuels 15 000 € :
L’amortissement ne peut pas créer un déficit : il ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges. Le solde non utilisé est reportable sans limite de durée, ce qui permet d’annuler l’impôt pendant 10 à 15 ans sur un bien bien calibré.
Attention au déficit BIC
Contrairement au déficit foncier (location nue), le déficit BIC LMNP ne s’impute pas sur le revenu global. Il reporte uniquement sur les bénéfices BIC des 10 exercices suivants.
La déclaration LMNP s’effectue chaque année en même temps que la déclaration de revenus. Les cases à renseigner diffèrent selon le régime :
| Situation | Formulaire | Cases |
|---|---|---|
| Micro-BIC (déclarant 1) | 2042-C-PRO | 5ND |
| Micro-BIC (déclarant 2) | 2042-C-PRO | 5OD |
| Réel — bénéfice (décl. 1) | 2042-C-PRO + 2031 | 5NA |
| Réel — bénéfice (décl. 2) | 2042-C-PRO + 2031 | 5OA |
| Réel — déficit (décl. 1) | 2042-C-PRO + 2031 | 5NY |
| Réel — déficit (décl. 2) | 2042-C-PRO + 2031 | 5OY |
Au régime réel, une liasse fiscale (formulaire 2031 et tableaux annexes 2033-A à G) doit être déposée séparément avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai. Beaucoup de propriétaires confient cette tâche à un expert-comptable spécialisé en gestion locative, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.
L’option pour le régime réel doit être levée avant le 1er février de l’année d’imposition, par courrier auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez. Elle est valable 2 ans et renouvelable tacitement. Le retour au micro-BIC est possible en fin de période si le réel ne se justifie plus.