Investissement locatif 2026 rendement net et cashflow
Calculez la rentabilité brute, nette et le cashflow de votre investissement locatif. Comparez LMNP, nu-réel et micro-foncier. Résultat instantané, sans inscription.
Exemples de rentabilité selon le type de bien
| Bien | Prix d'achat | Loyer mensuel | Charges/an | Renta brute | Renta nette |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio Paris (75) | 200 000 € | 950 € | 2 400 € | 5,3% | 3,1% |
| T2 province (Lyon, Bordeaux…) | 150 000 € | 750 € | 1 800 € | 5,8% | 3,8% |
| Maison ville moyenne | 130 000 € | 750 € | 2 200 € | 6,7% | 4,4% |
Rentabilité nette calculée après charges et fiscalité micro-foncier (TMI 30%) pour la location nue, micro-BIC pour le LMNP. Hors vacance locative. Ces chiffres sont indicatifs.
Copro, assurance, entretien
Cashflow mensuel après charges et crédit
-525,30 €/mois
Effort d’épargne nécessaire chaque mois
Mensualité crédit
927,94 €
Capital + intérêts
Rentabilité brute
5,00 %
Loyers / (prix + frais notaire)
Rentabilité nette
2,24 %
Après charges et impôts
Impôt annuel
3 568,32 €
TMI 30% + PS 17,2%
Loyer net annuel
4 831,68 €
Après charges et fiscalité
Frais de notaire estimés
16 000,00 €
∼ 8% du prix (ancien)
Aucune donnée envoyée à nos serveurs, simulation 100% locale
Rendement brut vs net : ce qui compte vraiment
Le rendement brut est le premier chiffre qu'on cite, mais il ne dit pas grand-chose de la réalité de l'investissement. Un bien à 7% brut peut afficher moins de 3% net après charges, fiscalité et vacance locative.
Le rendement net déduit les charges non récupérables (charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, entretien courant), la fiscalité sur les revenus locatifs et, si on veut être rigoureux, une provision pour vacance locative (1 à 2 mois/an).
Renta brute = (loyer annuel / prix acquisition) × 100
Renta nette = (loyer annuel − charges − impôts) / prix acquisition × 100
Location nue vs location meublée (LMNP)
La location nue est soumise au régime des revenus fonciers. Le micro-foncier s'applique automatiquement si les loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 € : abattement forfaitaire de 30%. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives et les intérêts d'emprunt.
La location meublée (LMNP) relève des BIC. En micro-BIC : abattement forfaitaire de 50%. En régime réel : déduction des charges et amortissement du bien (sur 25 à 40 ans) et des meubles (sur 5 à 10 ans), ce qui rend souvent l'imposition nulle pendant de nombreuses années.
Quel régime choisir selon votre TMI ?
| Régime | Abattement / déduction | Recommandé si |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 30% forfaitaire | Loyers < 15 000 €/an, peu de charges |
| Nu réel | Charges + intérêts | Charges réelles > 30% des loyers |
| LMNP micro-BIC | 50% forfaitaire | Loyers BIC < 77 700 €/an, débuts |
| LMNP réel | Charges + amortissement | TMI ≥ 30%, objectif impôt = 0 |
Le cashflow : indicateur de viabilité mensuelle
Le cashflow locatif mesure l'impact mensuel sur votre trésorerie : loyer encaissé moins la mensualité de crédit, les charges et les impôts. Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance. Un cashflow négatif nécessite un complément mensuel (effort d'épargne) mais reste intéressant si la valorisation long terme le justifie.
En 2026, avec des taux de crédit autour de 3,5%, un cashflow positif sur Paris est rare. Sur des marchés de province à forte rentabilité (Roubaix, Saint-Étienne, Le Mans), il reste atteignable.