Simulateur Revenus Fonciers 2026
Micro-foncier ou régime réel ? Comparez les deux régimes et identifiez le plus avantageux pour vos revenus locatifs 2025. Résultat instantané, sans inscription.
Vos revenus locatifs 2025
Cliquez pour détailler vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion…)
Les revenus fonciers s'ajoutent à vos autres revenus au taux de votre TMI.
Régime micro-foncier
Régime réel
OptimalLe régime réel est plus avantageux
Économie de 981 € par rapport à l'autre régime. Vos charges déductibles réelles (4 600 €) dépassent l'abattement forfaitaire de 30 % (2 520 €).
Les revenus fonciers nets sont à reporter en case 4BA de votre déclaration de revenus 2026. Le déficit foncier imputable sur le revenu global va en case 4BC.Simuler l'impact sur votre IR 2026 →
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Micro-foncier vs régime réel : comparaison
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Conditions | Revenus bruts ≤ 15 000 €/an | Tous les bailleurs (obligatoire si > 15 000 €) |
| Déduction | Abattement forfaitaire 30 % (sans justificatif) | Charges réelles justifiées |
| Intérêts d'emprunt | Inclus dans l'abattement forfaitaire | Déductibles séparément |
| Déficit foncier | Impossible | Possible (max 10 700 €/an sur revenu global) |
| Déclaration | Case 4BE (simplé) | Formulaire 2044 (détaillé) |
| Avantages | Simple, pas de justificatifs | Optimal si charges > 30 % des revenus bruts |
| Engagement | Annuel (peut changer chaque année si ≤ plafond) | 3 ans minimum après option |
Revenus fonciers 2026 : ce qu'il faut savoir avant de déclarer
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus de la location nue (non meublée) de logements, locaux commerciaux ou terrains. Ils sont imposables à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, en s'ajoutant à vos autres revenus, plus les prélèvements sociaux de 17.2 %.
Quand opter pour le régime réel ?
Le régime réel est plus avantageux quand vos charges déductibles dépassent 30 % de vos revenus bruts. C'est fréquemment le cas si vous avez :
- Un emprunt immobilier avec des intérêts significatifs
- Des travaux de rénovation ou d'entretien récents
- Une copropriété avec des charges élevées
- Des frais de gestion locative (agence immobilière)
Le déficit foncier : un levier fiscal puissant
En régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. La partie du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt (travaux, gestion, assurances) s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. À une TMI de 30 %, cela représente jusqu'à 3 210 € d'économie d'impôt.
Location nue vs location meublée (LMNP)
Ce simulateur couvre uniquement la location nue (revenus fonciers). La location meublée (LMNP/LMP) relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) avec un régime différent : micro-BIC (abattement 50 %) ou régime réel simplifié avec amortissements. Le choix entre location nue et meublée impacte significativement la fiscalité.