Régime micro-foncier 2026
Abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts, plafonné à 15 000 €/an. Déclaration simplifiée case 4BE. Pas de justificatifs de charges à fournir.
| Caractéristique | Micro-foncier |
|---|---|
| Plafond de revenus bruts | 15 000 €/an |
| Abattement forfaitaire | 30 % |
| Case de déclaration | 4BE (formulaire 2042) |
| Justificatifs de charges | Non requis |
| Monuments historiques / dispositifs spéciaux | Exclus |
Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier est un mode simplifié d'imposition des revenus locatifs. Plutôt que de déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion), l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus bruts. Seuls 70 % de ces revenus sont donc intégrés à votre revenu imposable.
Ce régime s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il couvre les locations nues (non meublées). Les locations meublées suivent un régime distinct : le micro-BIC.
Avantage principal : la déclaration se limite à renseigner un seul montant (le total brut perçu) à la case 4BE. Pas de formulaire 2044. Pas de liste de charges. C'est l'administration qui calcule et déduit automatiquement les 30 %.
Conditions d'éligibilité en 2026
Trois conditions cumulatives pour bénéficier du micro-foncier :
- Revenus fonciers bruts annuels inférieurs ou égaux à 15 000 € : ce seuil inclut tous vos loyers, les charges refacturées non récupérées et les subventions de l'Anah perçues dans l'année. Si vous dépassez ce seuil, même d'un euro, le régime réel s'applique de plein droit.
- Location nue uniquement : les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers.
- Aucun dispositif de déduction spéciale : les propriétaires bénéficiant du régime Borloo, Besson, Robien, Périssol, Monuments historiques ou d'un déficit foncier antérieur en cours de report sont exclus du micro-foncier.
Si vous possédez plusieurs biens en location nue, c'est le total des revenus de l'ensemble qui est comparé au plafond de 15 000 €, pas le revenu bien par bien.
Exemple chiffré : 10 000 € de loyers bruts
Un propriétaire perçoit 10 000 € de loyers bruts annuels. Ses charges réelles (taxe foncière, frais de gestion) s'élèvent à 2 000 €, soit 20 % de ses revenus bruts.
Micro-foncier
Régime réel (comparaison)
Dans cet exemple, le micro-foncier est plus avantageux : l'abattement forfaitaire (30 %) dépasse les charges réelles (20 %). Le propriétaire paie l'impôt sur 7 000 € plutôt que 8 000 €.
Micro-foncier ou régime réel : tableau comparatif
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond | 15 000 €/an | Illimité |
| Charges déductibles | Abattement forfaitaire 30 % | Charges réelles justifiées |
| Formulaire | 2042 uniquement (case 4BE) | 2042 + formulaire 2044 |
| Déficit foncier | Impossible | Possible (jusqu'à 10 700 €/an) |
| Travaux déductibles | Inclus dans le forfait 30 % | Déductibles au réel |
| Avantageux si | Charges < 30 % des revenus bruts | Charges > 30 % des revenus bruts |
Quand passer au régime réel ?
Le régime réel devient plus intéressant quand vos charges réelles dépassent 30 % de vos revenus fonciers bruts. C'est souvent le cas dans trois situations :
- Travaux importants de réparation ou d'entretien : ravalements, remplacements de chaudière, réfection de toiture. Ces dépenses sont intégralement déductibles au régime réel et peuvent créer un déficit foncier.
- Crédit immobilier en cours : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Pour un bien récemment acquis à crédit, ils représentent souvent plus de 30 % des loyers.
- Charges de copropriété élevées : quand la quote-part de charges non récupérables sur le locataire est importante, le réel peut devenir plus favorable.
Pour décider, comparez simplement vos charges réelles à 30 % de vos revenus bruts. Si vos charges dépassent ce seuil, optez pour le régime réel. Sinon, restez en micro-foncier : c'est plus simple et le résultat est identique ou meilleur.
Comment opter pour le régime réel ?
L'option pour le régime réel se fait tacitement en déposant la déclaration 2044 accompagnant votre déclaration de revenus. Elle est exercée pour une durée minimale de 3 ans et s'applique à l'ensemble de vos revenus fonciers, pas uniquement à un bien particulier.
Passé les 3 ans, si vous souhaitez revenir au micro-foncier, il suffit de ne pas déposer la déclaration 2044 l'année suivante, à condition que vos revenus bruts restent sous 15 000 €.
Attention : si vous dépassez le plafond de 15 000 € en cours d'année, le passage au régime réel est obligatoire et immédiat. Ce n'est pas une option dans ce cas, c'est le régime de plein droit. Vous devrez remplir la déclaration 2044 même si vous n'en avez pas l'habitude.