Déficit foncier 2026
Quand vos charges foncières dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an (ou 21 400 € pour la rénovation énergétique). L'excédent se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
| Type de déficit | Plafond annuel | Imputation sur |
|---|---|---|
| Droit commun (travaux, frais) | 10 700 € | Revenu global |
| Rénovation énergétique DPE E/F/G vers A/B/C/D | 21 400 € | Revenu global |
| Intérêts d'emprunt excédentaires | Illimité | Revenus fonciers uniquement |
| Excédent non imputable (report) | Illimité | Revenus fonciers N+1 à N+10 |
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Un déficit foncier apparaît quand les charges déductibles de vos biens locatifs dépassent vos revenus fonciers bruts sur une année civile. En termes simples : vos travaux et frais coûtent plus que ce que vous encaissez en loyers.
Le déficit foncier est une exception dans la fiscalité française : contrairement à beaucoup d'autres déficits, il peut s'imputer sur le revenu global (salaires, pensions, revenus de capitaux), dans la limite de 10 700 € par an. C'est ce qui en fait un levier d'optimisation fiscale pour les propriétaires qui réalisent de gros travaux.
Pour en bénéficier, le régime réel est obligatoire. Le régime micro-foncier ne permet pas de constater un déficit.
Ce qui crée du déficit foncier
Toutes les charges ne se traitent pas de la même façon. La distinction fondamentale porte sur les intérêts d'emprunt :
Charges imputables sur le revenu global
- + Travaux de réparation et d'entretien
- + Travaux d'amélioration (hors construction)
- + Frais de gestion et d'administration
- + Primes d'assurance
- + Taxe foncière (part propriétaire)
Charges uniquement sur revenus fonciers
- — Intérêts d'emprunt immobilier
- — Frais de dossier du crédit
- — Primes d'assurance emprunteur
Ces charges ne peuvent jamais créer de déficit imputable sur le revenu global.
Pour calculer la part du déficit imputable sur le revenu global, on retranche d'abord les intérêts d'emprunt des revenus fonciers bruts. Si un solde positif subsiste, les autres charges viennent en déduction. Si ce solde devient négatif, c'est ce montant (dans la limite de 10 700 €) qui s'impute sur le revenu global.
Les deux plafonds d'imputation
Plafond de droit commun : 10 700 €
Pour tous les propriétaires au régime réel, la fraction du déficit foncier (hors intérêts) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. L'excédent au-delà de ce plafond est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Plafond majoré : 21 400 € pour la rénovation énergétique
Depuis le 1er janvier 2023, le plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui permettent au logement de passer d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Deux conditions s'ajoutent : les travaux doivent être réalisés par une entreprise RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), et le nouveau DPE doit être obtenu avant la fin de la période éligible.
Ce dispositif, initialement prévu jusqu'en 2025, a été prorogé pour 2026 sous conditions de validation parlementaire. Vérifiez sa reconduction auprès de l'administration fiscale.
Exemple chiffré
Un propriétaire perçoit 8 000 € de loyers et réalise 22 000 € de travaux (réparation + amélioration, hors intérêts d'emprunt).
Le revenu global est réduit de 10 700 € cette année. Les 3 300 € restants s'imputeront sur les premiers revenus fonciers positifs générés dans les 10 prochaines années, réduisant d'autant la future imposition.
Report du déficit sur 10 ans
La fraction du déficit qui excède le plafond d'imputation sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €) n'est pas perdue. Elle se reporte automatiquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce report fonctionne de façon FIFO (first in, first out) : les déficits les plus anciens s'imputent en premier. Si à la fin de la 10e année le report n'a pas pu être absorbé (faute de revenus fonciers suffisants), il est définitivement perdu.
Les intérêts d'emprunt non absorbés par les revenus fonciers suivent la même règle de report sur 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Condition clé : pour que l'imputation sur le revenu global soit maintenue, le bien doit rester en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant celle où le déficit a été déduit. Une vente prématurée entraîne la reprise de l'avantage fiscal.
Comment déclarer un déficit foncier ?
La déclaration passe obligatoirement par le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers au régime réel). Voici les lignes importantes :
| Case | Ce qu'on y inscrit |
|---|---|
| 4BA | Revenus fonciers nets positifs |
| 4BB | Déficit imputable sur les revenus fonciers uniquement (intérêts) |
| 4BC | Déficit des années antérieures non encore déduit |
| 2042, ligne | La part imputable sur le revenu global (automatique si déficit 4BB) |
Le logiciel des impôts (service en ligne ou déclaration papier) calcule automatiquement l'imputation sur le revenu global et le report en fonction des montants saisis dans le 2044.