Micro-foncier ou régime réel 2026, Comment choisir ?

Micro-foncier : conditions et plafond 15 000 €

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur ces recettes, censé couvrir l'ensemble des charges (travaux, intérêts, assurance, gestion). Aucun justificatif n'est requis.

Conditions d'éligibilité :

• Loyers bruts ≤ 15 000 €/an (tous biens confondus, hors charges récupérées sur les locataires)
• Le bien n'est pas détenu via une SCI soumise à l'IS
• Le bien ne bénéficie pas d'un régime spécial (Besson, Robien, Borloo, Scellier, Pinel…)
• Absence de location meublée (qui relève des BIC, pas des revenus fonciers)

Si vos loyers dépassent 15 000 €, le régime réel s'applique obligatoirement. En dessous, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel si vos charges dépassent 30 % des recettes.

Régime réel : charges déductibles

Au régime réel (déclaration 2044), vous déduisez vos charges réelles et justifiées :

• Travaux de réparation et d'entretien (ravalement, plomberie, électricité vétuste)
• Travaux d'amélioration (installation cuisine, salle de bain, ascenseur), hors construction/agrandissement
• Intérêts d'emprunt (acquisition, travaux) et frais de garantie
• Primes d'assurance (PNO, loyers impayés)
• Charges de copropriété non récupérées sur le locataire
• Taxe foncière (part propriétaire)
• Frais de gestion (honoraires agence, frais d'administration)

Le régime réel est irrévocable pendant 3 ans : si vous optez pour le réel, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier avant la 4e année. Cette contrainte doit être prise en compte si vous anticipez une hausse des loyers ou une réduction des charges.

Comparaison micro vs réel : exemples chiffrés

Exemple 1, Micro-foncier gagnant : Loyers bruts 12 000 €, charges réelles 2 500 €.

• Micro-foncier : 12 000 × 70 % = 8 400 € imposables
• Régime réel : 12 000 − 2 500 = 9 500 € imposables
• → Micro-foncier est meilleur (charges réelles < 30 % des recettes)

Exemple 2, Régime réel gagnant : Loyers bruts 12 000 €, charges réelles 8 000 € (gros travaux + emprunt).

• Micro-foncier : 12 000 × 70 % = 8 400 € imposables
• Régime réel : 12 000 − 8 000 = 4 000 € imposables
• → Régime réel gagnant (économie de 4 400 € de base imposable)

La règle empirique : si vos charges dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. En cas de gros travaux ou d'emprunt significatif, le réel s'impose souvent.

Déficits fonciers reportables

Uniquement disponible au régime réel : si vos charges déductibles dépassent vos loyers bruts, vous générez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le micro-foncier ne permet jamais de générer de déficit : l'abattement de 30 % ne peut pas créer un résultat négatif. C'est une différence fondamentale pour les propriétaires réalisant d'importants travaux.

Attention : si vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez conserver le bien en location pendant au moins 3 ans, sous peine de remise en cause de la déduction.