Location nue : le régime des revenus fonciers
La location nue (appartement loué vide) génère des revenus fonciers, imposés selon deux régimes :
- Micro-foncier (revenus bruts ≤ 15 000 €/an) : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justificatif. Simple mais limité.
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, charges de copropriété). Génère un déficit foncier imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an).
Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus nets. L'imposition totale = TMI + 17,2 %.
L'amortissement du bien est interdit en revenus fonciers. C'est le désavantage majeur par rapport au LMNP.
LMNP : le régime des BIC avec amortissement
La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes :
- Micro-BIC (recettes ≤ 77 700 €/an) : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes. Plus avantageux que le micro-foncier (30 %) mais sans possibilité d'amortissement.
- Régime réel simplifié : déduction des charges réelles ET amortissement du bien, du mobilier et des travaux. C'est le régime le plus puissant fiscalement.
Prélèvements sociaux : les revenus LMNP sont soumis aux cotisations sociales si les recettes dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer (passage en LMP). Sinon, PS à 17,2 % comme la location nue.
L'amortissement LMNP : le bien peut être amorti sur 20-40 ans selon les composants (gros œuvre, façades, toiture, aménagements intérieurs), le mobilier sur 5-10 ans. L'amortissement génère un déficit comptable qui s'impute sur les revenus BIC (non reportable sur le revenu global).
Tableau comparatif LMNP vs location nue
| Critère | Location nue | LMNP |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Régime forfaitaire | Micro-foncier 30 % (≤ 15 000 €) | Micro-BIC 50 % (≤ 77 700 €) |
| Amortissement | Interdit | Bien + mobilier + travaux |
| Déficit imputable | Revenu global (max 10 700 €) | Revenus BIC uniquement |
| Déclaration | Formulaire 2044 (réel) | Liasse 2033 + bilan (réel) |
| Complexité comptable | Faible à modérée | Élevée (expert-comptable recommandé) |
| Rendement net après impôt | Faible si TMI élevé sans travaux | Souvent meilleur grâce à l'amortissement |
Impact à la revente : la réintégration des amortissements LMNP
C'est le point noir du LMNP réel : lors de la revente du bien, les amortissements déduits ne réduisent pas le prix de revient fiscal. La plus-value est calculée sur le prix d'acquisition initial (hors amortissements), comme pour un particulier ordinaire, bénéficiant donc des abattements pour durée de détention (22 ans pour IR, 30 ans pour PS).
En revanche, en cas de passage en LMP (Location Meublée Professionnelle), les amortissements viennent en déduction du prix de revient, augmentant mécaniquement la plus-value taxable. Ce régime exige une analyse au cas par cas.
Quelle stratégie choisir en 2026 ?
Optez pour la location nue si :
- Vous avez des travaux importants → déficit foncier imputable sur revenu global
- Vous cherchez un locataire stable (bail 3 ans)
- Vous préférez la simplicité comptable
- Le bien est dans une SCI à l'IR (la location meublée est incompatible avec la SCI à l'IR)
Optez pour le LMNP si :
- Vous avez un bien neuf ou récent avec peu de travaux → l'amortissement compense l'absence de déficit foncier
- Vos revenus locatifs sont élevés et votre TMI est de 30 % ou plus
- Vous acceptez la gestion comptable plus complexe
- Le bien est meublé ou facilement meublable (résidences étudiantes, tourisme, coliving)
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