Charges déductibles des revenus fonciers 2026, Liste complète et régime réel

Les charges déductibles au régime réel : liste exhaustive

Au régime réel (déclaration 2044), vous pouvez déduire de vos loyers bruts : frais de gestion (honoraires agence, syndic, frais d'administration) ; primes d'assurance (PNO, garantie loyers impayés) ; intérêts d'emprunt et frais d'emprunt (frais de dossier, garantie) ; taxe foncière (part propriétaire) ; charges de copropriété (hors travaux à la charge du locataire) ; travaux de réparation et d'entretien ; travaux d'amélioration (sauf construction ou agrandissement). Les dépenses doivent être engagées dans l'intérêt du bien loué et justifiées par des factures.

Les travaux : distinction entretien / amélioration / construction

Travaux déductibles (réparation/entretien) : remise en état d'éléments existants (toiture, plomberie, électricité vétuste), peinture, papier peint, remplacement chaudière, ravalement. Travaux déductibles (amélioration) : installation d'un ascenseur, salle de bain, cuisine équipée, sauf si pour un local professionnel ou agrandissement. Travaux non déductibles (construction/reconstruction) : création de surface, surélévation, transformation d'usage. Attention : des travaux d'amélioration énergétique peuvent ouvrir droit à un déficit foncier majoré (20 000 € au lieu de 10 700 €) jusqu'en 2025.

Intérêts d'emprunt : une déduction puissante mais limitée

Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition, la construction ou les travaux du bien loué sont déductibles en totalité. Ils comprennent : les intérêts du prêt immobilier principal, les intérêts d'un prêt travaux, les frais de garantie (hypothèque, caution), les frais de dossier bancaire. Limite importante : les intérêts ne sont déductibles que des revenus fonciers, pas du revenu global. Si les intérêts créent un déficit, celui-ci est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, mais pas sur le revenu global (contrairement aux travaux).

Déficit foncier : imputer sur le revenu global jusqu'à 10 700 €

Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers bruts, vous êtes en déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global (salaires, retraites, etc.) dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). L'excédent et la fraction issue des intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette mécanique est particulièrement avantageuse pour les TMI élevées : un déficit de 10 700 € à TMI 45 % génère une économie d'IR de 4 815 €. La déduction s'opère en case 4BC (déficit imputable) de la déclaration 2042.