Micro-foncier vs régime réel
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition d’accès | Loyers bruts ≤ 15 000 €/an | Toujours possible (obligatoire si > 15 000 €) |
| Abattement / déduction | 30 % forfaitaire | Charges réelles déductibles |
| Formulaire | 2042 uniquement (case 4BE) | 2044 + report case 4BA |
| Déficit foncier imputable | Non | Oui, jusqu’à 10 700 €/an sur revenu global |
| Durée d’engagement | Aucune | 3 ans minimum si option volontaire |
Plafond 15 000 € : comment le calculer ?
Le plafond de 15 000 € s’apprécie sur les loyers bruts encaissés en 2025, toutes locations nues confondues (foyer fiscal). Sont inclus : loyers perçus, subventions ANAH, indemnités d’assurance loyers impayés. Ne sont pas inclus : les charges récupérables sur locataires, les dépôts de garantie non conservés.
Attention : si vous détenez des parts de SCPI ou si votre bien est détenu en SCI soumise à l’IR, ces revenus excluent automatiquement du micro-foncier, vous êtes obligatoirement au régime réel.
Cases déclaration revenus fonciers 2026
| Case | Régime | Contenu |
|---|---|---|
| 4BE | Micro-foncier | Total des loyers bruts 2025 (l’abattement 30 % est calculé automatiquement) |
| 4BA | Réel | Revenu foncier net après déduction des charges (reporté depuis la 2044) |
| 4BB | Réel | Déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années |
| 4BC | Réel | Déficit foncier imputable sur le revenu global (max 10 700 €) |
Charges déductibles en régime réel
En régime réel (formulaire 2044), vous pouvez déduire :
- Intérêts d’emprunt : intérêts du crédit immobilier + frais de dossier + assurance emprunteur
- Travaux d’entretien et réparation (pas les travaux d’amélioration ou de construction)
- Taxe foncière (la part non remboursée par le locataire)
- Frais de gestion : agence immobilière, syndic, comptabilité
- Assurances : PNO (propriétaire non occupant), garantie loyers impayés
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
Déficit foncier : imputer sur le revenu global
Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La partie liée aux intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La partie hors intérêts (travaux, gestion) est imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €, une économie directe sur votre IR proportionnelle à votre TMI.
Quand le régime réel est-il plus avantageux ?
Le régime réel est plus avantageux dès que vos charges effectives dépassent 30 % des loyers. C’est presque toujours le cas si :
- Vous avez un crédit immobilier en cours (intérêts souvent > 30 % des loyers les premières années)
- Vous avez effectué des travaux significatifs en 2025
- Vos charges de copropriété sont élevées
Exemple : loyers 10 000 €, intérêts emprunt 4 000 €, travaux 2 000 €, taxe foncière 800 €, assurance + gestion 600 € = charges réelles 7 400 € (74 %) vs abattement micro 3 000 € (30 %). Le régime réel est clairement gagnant.
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