Régime réel vs micro-foncier : qui déclare en case 4BA ?
Il existe deux régimes d'imposition des revenus fonciers issus de la location nue :
| Régime | Condition | Déclaration | Abattement |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Recettes brutes ≤ 15 000 €/an | Case 4BE uniquement (revenu brut) | 30 % forfaitaire automatique |
| Régime réel | Recettes > 15 000 € OU option volontaire | Cases 4BA + 4BE + 2044 | Charges réelles déductibles |
Si vous êtes au régime réel (de plein droit ou par option), vous devez remplir la case 4BA (total des recettes brutes) ainsi que la case 4BE (total des charges déductibles) et joindre la déclaration 2044. L'option pour le réel est valable 3 ans et reconduite tacitement.
Attention : certains régimes particuliers (Monuments Historiques, dispositif Borloo, Malraux) obligent au régime réel quel que soit le montant des recettes.
Quelles recettes inscrire en case 4BA ?
La case 4BA reçoit toutes les recettes encaissées en 2025 liées à la location nue, selon le principe de la comptabilité de caisse :
- Loyers encaissés : tous les loyers quittancés ET effectivement reçus en 2025, peu importe la période concernée (loyer de décembre 2025 encaissé en janvier 2026 → à déclarer en 2026)
- Charges récupérables remboursées par le locataire : charges refacturées (eau, ordures…) si elles ont été encaissées (elles sont ensuite déductibles en charges en 4BE)
- Subventions et aides perçues : subventions ANAH perçues pour des travaux, à inclure dans les recettes
- Indemnités d'occupation : indemnités versées par un locataire restant après congé
- Abandons de loyers : les loyers non encaissés ne figurent PAS en 4BA (comptabilité de caisse)
En revanche, le dépôt de garantie n'est pas une recette imposable tant qu'il n'est pas définitivement acquis au bailleur.
Ce qui ne va pas en case 4BA
Plusieurs situations conduisent à des erreurs fréquentes :
- Location meublée : les revenus de location meublée (LMNP/LMP) ne relèvent pas des revenus fonciers. Ils sont déclarés dans la catégorie BIC (case 5ND ou 5NA selon le régime). Ne pas mettre en 4BA.
- Micro-foncier : si vous êtes au micro-foncier (recettes ≤ 15 000 € sans option réel), déclarez en case 4BE uniquement, pas en 4BA.
- Revenus de sociétés immobilières (SCI) : les revenus perçus via une SCI à l'IR soumise au régime foncier sont déclarés dans les cases prévues à cet effet et remontent en 4BA si la SCI est au réel, mais c'est la quote-part revenant à l'associé qui est déclarée.
- Plus-values immobilières : jamais en 4BA, elles ont leur propre régime de déclaration.
Interaction 4BA / 4BE / 4BC (déficit foncier)
Le résultat foncier net se calcule ainsi :
- Si 4BA > 4BE → bénéfice foncier → case 4BA - 4BE = bénéfice net imposable dans la case résultat de la 2044, reporté en 4BA nette sur la 2042
- Si 4BE > 4BA → déficit foncier → case 4BC (déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt)
Le déficit foncier est un outil puissant de réduction d'impôt : la fraction imputable sur le revenu global réduit directement la base imposable de l'IR. La fraction excédant 10 700 € est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La déclaration 2044 obligatoire
Au régime réel, la déclaration 2044 (ou 2044 SPÉ pour les régimes particuliers) est obligatoire. Elle récapitule :
- Chaque bien loué avec ses recettes et charges détaillées
- Le total des recettes → reporté en case 4BA de la déclaration 2042
- Le total des charges → reporté en case 4BE
- Le résultat net (bénéfice ou déficit) → reporté en 4BA net ou 4BC
La 2044 se remplit en ligne depuis votre espace impots.gouv.fr avant de valider la déclaration 2042.
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