Charges déductibles en case 4BE
Au régime réel, les charges suivantes sont déductibles des recettes brutes (case 4BA) et figurent dans le total de la case 4BE :
| Catégorie de charge | Conditions de déductibilité |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Emprunt contracté pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien loué |
| Travaux d'entretien et de réparation | Maintien en état du bien sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial |
| Travaux d'amélioration | Apportent un élément de confort nouveau sans changer la structure — déductibles pour les logements à usage d'habitation |
| Taxe foncière | Taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères remboursée par le locataire) |
| Frais de gestion locative | Honoraires d'agence, frais de gérance, rémunération du gardien, frais de procédure (contentieux locataire) |
| Assurances | Assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI) |
| Provisions sur charges de copropriété | Appels de fonds versés au syndic en 2025 (régularisation de l'exercice précédent incluse) |
| Charges récupérables non récupérées | Charges locataires non remboursées à la sortie du locataire déductibles l'année du départ |
Ces charges sont déductibles selon le principe d'encaissement/décaissement (comptabilité de caisse) : seules les dépenses effectivement payées en 2025 sont déductibles, qu'elles concernent ou non l'exercice 2025.
Charges non déductibles — erreurs fréquentes
Les dépenses suivantes ne peuvent pas être déduites en case 4BE, même si elles semblent liées au bien loué :
- Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement : ces dépenses modifient la consistance du bien ou créent de nouveaux locaux. Elles ne sont pas déductibles des revenus fonciers (mais peuvent bénéficier de dispositifs spécifiques comme le Denormandie).
- Dépenses d'ameublement et d'équipement mobilier : les meubles ne sont pas déductibles en revenus fonciers (location nue par définition). En location meublée (BIC), l'amortissement du mobilier est admis.
- Remboursement du capital emprunté : seuls les intérêts sont déductibles, jamais les remboursements de capital.
- Taxe d'habitation : à la charge du locataire (ou exonérée pour les résidences principales depuis 2023), non déductible pour le propriétaire.
- Frais personnels de déplacement : les déplacements pour visiter le bien ou rencontrer des artisans ne sont pas déductibles.
- Frais de notaire à l'acquisition : ces frais constituent un élément du prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value, pas une charge foncière annuelle.
Intérêts d'emprunt : règles spécifiques
Les intérêts d'emprunt sont l'une des charges les plus importantes mais aussi les plus encadrées :
- Seuls les intérêts (et l'assurance emprunteur) sont déductibles, pas le capital
- L'emprunt doit avoir financé le bien qui génère les recettes déclarées en 4BA
- Les intérêts d'un emprunt personnel non affecté ne sont pas déductibles
- Les frais de dossier bancaire sont déductibles l'année de leur paiement
- Restriction importante : les intérêts d'emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global en cas de déficit. Ils ne peuvent réduire que les revenus fonciers positifs d'autres biens ou être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Récupérez l'IRL (tableau d'amortissement) auprès de votre banque pour connaître le montant exact des intérêts payés en 2025.
Calcul du résultat : 4BA − 4BE = bénéfice ou déficit
La logique de la déclaration 2044 est simple :
- Total recettes (4BA) : loyers + charges refacturées + subventions encaissées
- Total charges (4BE) : somme de toutes les charges déductibles ci-dessus
- Résultat = 4BA − 4BE
Si le résultat est positif (bénéfice foncier) : il s'ajoute au revenu imposable soumis au barème progressif + prélèvements sociaux 17,2 %.
Si le résultat est négatif (déficit foncier) : voir section suivante.
Le déficit foncier et son imputation (case 4BC)
Quand 4BE > 4BA, il y a un déficit foncier. Son traitement dépend de l'origine :
- La fraction du déficit hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an → case 4BC
- La fraction issue des intérêts d'emprunt n'est imputable que sur des revenus fonciers positifs d'autres biens ou reportable 10 ans
- La fraction du déficit hors intérêts excédant 10 700 € est également reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Depuis 2023, pour les logements classés F ou G au DPE, le plafond de déficit foncier imputable est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique engagés entre 2023 et 2025.
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