Micro-foncier : plafond, abattement et régime réel en 2026

Conditions d'éligibilité

Le régime micro-foncier est accessible aux propriétaires qui remplissent toutes les conditions suivantes :

• Les revenus fonciers bruts annuels (loyers hors charges) ne dépassent pas 15 000 euros
• Le bien est loué non meublé (location nue). Les locations meublées relèvent du BIC (micro-BIC ou réel BIC)
• Le propriétaire ne détient pas de parts de SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)
• Le bien ne bénéficie pas d'un dispositif de défiscalisation avec obligation de déclaration au réel (Pinel, Denormandie, Malraux, monuments historiques, Loc'Avantages)

Le seuil de 15 000 euros s'apprécie par foyer fiscal, pas par bien. Un couple qui possède trois appartements loués totalisant 14 500 euros de loyers annuels reste éligible. Si le total atteint 15 001 euros, le régime réel s'impose pour l'ensemble des biens.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont compatibles avec le micro-foncier, à condition de détenir au moins un bien en direct. Les revenus des SCPI et des biens en direct sont cumulés pour apprécier le seuil de 15 000 euros.

Une précision souvent méconnue : un propriétaire qui détient uniquement des parts de SCPI (sans bien en direct) ne peut pas opter pour le micro-foncier. Il relève obligatoirement du régime réel.

L'abattement forfaitaire de 30 %

Sous le régime micro-foncier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts déclarés. Cet abattement couvre l'ensemble des charges liées au bien : travaux, assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables.

Le calcul est automatique :

Revenu foncier imposable = Loyers bruts x 70 %

Pour 12 000 euros de loyers annuels bruts, le revenu imposable est de 8 400 euros. L'abattement de 3 600 euros couvre forfaitairement toutes les charges, quelle que soit leur réalité.

Le contribuable n'a aucun justificatif de charges à fournir. Pas de factures de travaux, pas de relevés d'intérêts, pas de décompte de charges de copropriété. La simplicité administrative est le principal avantage du micro-foncier.

En contrepartie, aucune charge réelle ne peut être déduite en plus de l'abattement. Même si le propriétaire a engagé 5 000 euros de travaux sur un bien générant 10 000 euros de loyers, seuls 3 000 euros (30 %) sont pris en compte. Le régime réel aurait permis de déduire les 5 000 euros effectifs.

Autre limitation : le micro-foncier ne permet pas de créer un déficit foncier. Le revenu imposable est toujours positif (70 % des loyers bruts). Le régime réel, en revanche, permet de dégager un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an.

Comparaison réel vs micro-foncier

Le choix entre les deux régimes dépend du ratio charges réelles / loyers bruts. Voici une comparaison sur un bien générant 10 000 euros de loyers annuels :

Le seuil de bascule est mathématiquement simple : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, le régime réel est plus avantageux. Pour 10 000 euros de loyers, le régime réel devient intéressant dès que vos charges dépassent 3 000 euros.

Quand opter pour le régime réel ?

Le régime réel est préférable dans plusieurs situations courantes :

• Travaux importants : ravalement, toiture, isolation. Un chantier de 15 000 euros sur un bien qui rapporte 8 000 euros de loyers crée un déficit foncier de 7 000 euros, imputable sur le revenu global
• Intérêts d'emprunt élevés : les premières années d'un crédit immobilier, les intérêts représentent souvent 40 à 60 % de l'annuité. Pour un emprunt de 150 000 euros sur 20 ans à 3,5 %, les intérêts de la première année atteignent 5 175 euros
• Taxe foncière élevée : dans certaines communes, la taxe foncière représente 15 à 20 % des loyers. Combinée aux autres charges, elle pousse facilement au-delà des 30 %
• Charges de copropriété non récupérables : ravalement, ascenseur, gardiennage. Ces charges non imputables au locataire sont déductibles au réel

L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Passé ce délai, le retour au micro-foncier est possible (si les conditions sont toujours remplies). Cette contrainte incite à bien simuler avant de basculer.

Un cas fréquent : le propriétaire engage des travaux l'année N, opte pour le réel, déduit les travaux et crée un déficit foncier. Les années N+1 et N+2, sans travaux, le réel peut devenir moins favorable. Le propriétaire est néanmoins engagé pour 3 ans.

Déclaration : la case 4BE

La déclaration en micro-foncier se fait directement sur le formulaire 2042, en case 4BE. Le contribuable y inscrit le montant brut des loyers perçus dans l'année (hors charges récupérées auprès du locataire).

Les étapes sont les suivantes :

• Totaliser les loyers bruts encaissés sur l'année civile (janvier à décembre)
• Exclure les charges récupérées (provisions sur charges payées par le locataire)
• Inscrire le montant en case 4BE de la déclaration 2042
• L'abattement de 30 % est calculé automatiquement par l'administration

Le montant qui apparait sur l'avis d'imposition dans la catégorie "Revenus fonciers" correspond à 70 % du montant déclaré en 4BE. Ce revenu foncier net s'ajoute aux autres revenus pour former le revenu global imposable.

En cas d'option pour le régime réel, le contribuable doit remplir le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) en détaillant chaque bien, chaque recette et chaque charge. Le résultat (bénéfice ou déficit) est reporté sur la déclaration 2042, cases 4BA (bénéfice) ou 4BB/4BC (déficit).

L'option pour le réel se fait simplement en déposant une déclaration 2044. Le retour au micro-foncier s'effectue en ne joignant plus de 2044 l'année du changement (après le délai de 3 ans).

Exemples de calcul

Cas 1 : micro-foncier avantageux

Pierre loue un studio à Lyon pour 650 euros/mois. Ses charges réelles annuelles :

• Taxe foncière : 580 euros
• Assurance PNO : 120 euros
• Charges copropriété non récupérables : 350 euros
• Frais de gestion : 0 euro (gestion directe)
• Intérêts d'emprunt : 0 euro (bien payé comptant)
• Total charges réelles : 1 050 euros

Loyers annuels bruts : 7 800 euros. Charges réelles : 1 050 euros (13,5 % des loyers). L'abattement micro-foncier de 30 % (2 340 euros) est bien supérieur aux charges réelles. Pierre reste en micro-foncier.

Revenu imposable micro-foncier : 7 800 x 70 % = 5 460 euros. Au TMI 30 %, impôt foncier : 1 638 euros + prélèvements sociaux (17,2 %) : 939 euros. Total : 2 577 euros.

Cas 2 : régime réel préférable

Nathalie loue un T3 à Bordeaux pour 900 euros/mois. Elle a contracté un emprunt récent et engage des travaux :

• Taxe foncière : 1 200 euros
• Assurance PNO : 180 euros
• Charges copropriété non récupérables : 800 euros
• Intérêts d'emprunt : 3 200 euros
• Travaux de rénovation : 4 500 euros
• Frais de gestion agence (8 % TTC) : 864 euros
• Total charges réelles : 10 744 euros

Loyers annuels bruts : 10 800 euros. En micro-foncier : revenu imposable de 7 560 euros (abattement 3 240 euros). Au régime réel : revenu imposable de 56 euros (10 800 - 10 744). La différence d'imposition est massive.

Au TMI 30 % : impôt micro-foncier = 2 268 euros + prélèvements sociaux 1 300 euros = 3 568 euros. Impôt réel = 17 euros + prélèvements sociaux 10 euros = 27 euros. Économie : 3 541 euros. Le régime réel s'impose.

Cas 3 : SCPI + bien en direct

Marc perçoit 2 400 euros/an de revenus SCPI et 6 000 euros/an d'un studio en direct. Total : 8 400 euros, sous le plafond de 15 000 euros. Il est éligible au micro-foncier car il possède un bien en direct.

Revenu imposable micro-foncier : 8 400 x 70 % = 5 880 euros. Ses charges réelles sur le studio sont faibles (750 euros/an) et les charges des SCPI sont déjà nettes. Le micro-foncier est optimal dans son cas.