Transparence fiscale de la SCI à l'IR
La SCI soumise à l'IR n'est pas un contribuable. Elle dépose chaque année un formulaire 2072 (déclaration des sociétés civiles immobilières), qui récapitule les revenus et charges de la société et répartit le résultat entre les associés selon leurs parts sociales.
Chaque associé intègre ensuite sa quote-part dans sa propre déclaration de revenus, en revenus fonciers. Un associé possédant 40 % des parts d'une SCI dégage un bénéfice de 10 000 € en 2025 : il déclare 4 000 € de revenus fonciers.
Cette transparence s'applique aussi aux déficits : si la SCI dégage un déficit foncier, chaque associé peut imputer sa quote-part sur son revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), ce qui constitue souvent l'un des principaux intérêts fiscaux de la SCI à l'IR.
Formulaires 2044-S et quote-part de l'associé
La SCI remplit le formulaire 2072-S (ou 2072-C pour les SCI avec des options particulières). Ce document ventile le résultat par associé. Chaque associé reçoit une copie de sa quote-part en début d'année (avant le 15 février en principe).
Pour déclarer sa quote-part, l'associé utilise :
- Le formulaire 2044 s'il n'a que des revenus fonciers simples (dont la SCI)
- Le formulaire 2044-S s'il bénéficie de dispositifs spéciaux (Malraux, monuments historiques...)
| Résultat SCI | Case déclaration | Effet |
|---|---|---|
| Bénéfice foncier | 4BA | Ajouté au revenu global, imposé à la TMI + 17,2 % PS |
| Déficit imputable (≤ 10 700 €) | 4BB | Déduit du revenu global de l'année |
| Déficit reportable (> 10 700 € ou issu d'intérêts d'emprunt) | 4BC | Report sur revenus fonciers des 10 années suivantes |
Les intérêts d'emprunt immobilier génèrent un déficit uniquement imputable sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Ce déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Déficit foncier, démembrement et cas particuliers
Démembrement de propriété : en cas d'usufruit et de nue-propriété séparés dans la SCI, c'est l'usufruitier qui déclare les revenus fonciers. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu courant mais pourra récupérer la pleine propriété à terme sans imposition au titre des revenus.
SCI avec enfants mineurs : les parts détenues par des enfants mineurs rattachés au foyer fiscal des parents sont déclarées par les parents. Les revenus correspondants s'ajoutent au foyer fiscal.
Associé non résident fiscal français : il déclare sa quote-part de revenus fonciers de source française selon des règles spécifiques (prélèvement à la source, conventions fiscales bilatérales). Une retenue à la source de 20 % ou plus peut s'appliquer.
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