Types de donations immobilières
Trois formules principales existent pour donner un bien immobilier :
- Donation simple : transfert immédiat de la pleine propriété. La plus directe, mais expose à une rapport successoral au décès du donateur si d'autres héritiers existent.
- Donation-partage : répartit le patrimoine entre plusieurs enfants en une seule opération notariée. Les valeurs sont fixées définitivement au jour de la donation, évitant les conflits au décès.
- Donation avec réserve d'usufruit : le donateur conserve l'usage du bien et les revenus locatifs jusqu'à son décès. Seule la nue-propriété est transmise, à une valeur réduite selon l'âge du donateur.
La donation immobilière est obligatoirement reçue par acte notarié, contrairement aux dons manuels de sommes d'argent. Des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sont dus, sauf si l'abattement les efface totalement.
Abattements et barème des droits de donation
L'abattement principal entre parent et enfant est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits.
| Lien | Abattement | Renouvellement |
|---|---|---|
| Parent vers enfant | 100 000 € | Tous les 15 ans |
| Grands-parents vers petits-enfants | 31 865 € | Tous les 15 ans |
| Entre frères et sœurs | 15 932 € | Tous les 15 ans |
| Don familial argent (< 80 ans vers > 18 ans) | 31 865 € | Tous les 15 ans |
Au-delà des abattements, le barème progressif des droits de donation s'applique :
- Jusqu'à 8 072 € : 5 %
- De 8 072 € à 12 109 € : 10 %
- De 12 109 € à 15 932 € : 15 %
- De 15 932 € à 552 324 € : 20 %
- De 552 324 € à 902 838 € : 30 %
- Au-delà de 1 805 677 € : 45 %
La valeur à retenir pour calculer les droits est la valeur vénale du bien au jour de la donation (prix du marché immobilier local). Le notaire évalue cette valeur ; l'administration peut la contester si elle est manifestement sous-évaluée.
Démembrement : transmettre la nue-propriété
En donnant uniquement la nue-propriété tout en conservant l'usufruit, le donateur :
- Continue d'occuper ou de louer le bien (et perçoit les loyers)
- Réduit la base taxable aux droits de donation (valeur de la nue-propriété seulement)
La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation :
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue dans les mains du nu-propriétaire sans droits supplémentaires. C'est l'un des schémas de transmission les plus efficaces fiscalement.
Frais de notaire et pistes d'optimisation
Les émoluments du notaire sur une donation immobilière sont calculés selon un barème dégressif sur la valeur du bien donné. Ils représentent en moyenne 1 % à 2 % de la valeur de la donation (plus faibles en pourcentage pour les biens de forte valeur).
Quelques leviers d'optimisation courants :
- Donation via une SCI : donner des parts de SCI plutôt que le bien directement permet de fractionner plus facilement et d'appliquer une décote de 10 % à 20 % sur la valeur des parts (illiquidité).
- Respect du délai de 15 ans : pour maximiser les abattements, espacer les donations de 15 ans si possible. Un premier don à 50 ans, un second à 65 ans.
- Démembrement croisé : entre époux, le démembrement peut permettre de protéger le conjoint survivant tout en transmettant la nue-propriété aux enfants.
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