Achat vs location : vaut-il mieux acheter ou louer ?
Comparez le coût total de l’achat et de la location sur votre horizon. Crédit, frais de notaire, charges, loyers, épargne, résultat instantané, sans inscription.
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Location
Comment comparer achat et location ?
Comparer achat et location ne se limite pas à opposer mensualité et loyer. Il faut intégrer l’ensemble des flux financiers sur la durée : coût brut de possession d’un côté, coût d’opportunité de l’autre.
Côté achat : ce que vous dépensez vraiment
Coût brut = apport + frais notaire + mensualités × années + charges × années
Coût net = Coût brut − patrimoine immobilier final (valeur bien − capital restant dû)
Les charges annuelles comprennent la taxe foncière (environ 0,7 % de la valeur du bien), les charges de copropriété (1 200 €/an en moyenne) et une provision travaux (0,5 %/an du prix d’acquisition).
Côté location : le coût d’opportunité
En location, votre apport n’est pas immobilisé. Placé à 4 %/an (livrets, assurance-vie, PEA…), il produit des intérêts compositiés. Si la mensualité dépasse le loyer, la différence peut aussi être épargnée. Le coût net de la location tient compte de cette valorisation.
Coût net location = loyers cumulés − (valorisation épargne − apport initial)
Le point de break-even
L’année où le coût net de l’achat passe en dessous du coût net de la location est le seuil de rentabilité. En-deçà de cette date, la location préserve votre pouvoir d’achat ; au-delà, l’achat constitue un patrimoine qui dépasse ce qu’aurait produit la stratégie locative.
Achat vs location en France : chiffres clés 2026
Les données suivantes sont calculées pour un bien de 280 000 € avec 20 % d’apport, taux de crédit à 3,5 %, hausse des loyers 1,5 %/an et valorisation du bien à 2 %/an.
| Ville / contexte | Rapport prix/loyer annuel | Break-even estimé |
|---|---|---|
| Paris intra-muros | × 33 à × 40 | 12 à 15 ans |
| Lyon, Bordeaux, Nantes | × 22 à × 28 | 8 à 10 ans |
| Villes moyennes (province) | × 12 à × 18 | 5 à 8 ans |
| Zones rurales / petites villes | × 8 à × 12 | 3 à 6 ans |
Le rapport prix/loyer annuel est calculé en divisant le prix d’achat par le loyer annuel : un ratio de × 20 signifie que le prix représente 20 ans de loyers. Plus le ratio est élevé, plus le marché favorise la location à court terme.
Exemple chiffré : 280 000 € à 3,5 % sur 20 ans
| Horizon | Coût net achat | Coût net location | Avantage |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 218 000 € | 55 000 € | Location (+163 000) |
| 10 ans | 148 000 € | 112 000 € | Location (+36 000) |
| 15 ans | 92 000 € | 170 000 € | Achat (+78 000) |
| 20 ans | 10 000 € | 228 000 € | Achat (+218 000) |
Base : prix 280 000 €, apport 56 000 € (20 %), taux 3,5 %, loyer 900 €/mois, hausse loyers 1,5 %/an, valorisation bien 2 %/an, épargne alternative 4 %/an.
Questions fréquentes achat vs location
Sources et références
- Observatoire Crédit Logement / CSA, Taux immobiliers 2026
- Chambre des Notaires de France, Baremes frais d’acquisition 2026
- INSEE, Indice des loyers d’habitation (IRL) 2025-2026
- Banque de France, Statistiques crédit habitat, taux d’usure 2026
- CGEDD (Conseil Général de l’Environnement), Prix immobiliers longue période