Fiscalité de la location meublée en 2026 : LMNP et LMP

LMNP vs LMP : les deux statuts

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique lorsque les recettes annuelles de location meublée n'excèdent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Au-delà, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s'applique automatiquement.

En LMNP, les revenus sont catégorisés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), non en revenus fonciers. Les déficits LMNP s'imputent uniquement sur les BIC de même nature des 10 années suivantes (pas sur le revenu global). En LMP, les déficits s'imputent sur le revenu global sans limite.

Micro-BIC 2026 : seuil et abattement

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles de location meublée classique sont inférieures à 77 700 € en 2026. Pour les meublés de tourisme classés, le seuil est de 188 700 € avec un abattement de 71 %.

• Taux d'abattement : 50 % pour les locations meublées classiques
• Revenu imposable : Recettes × 50 %
• Imposition : Barème IR + prélèvements sociaux 17,2 %
• Comptabilité : Simplifiée (livre des recettes uniquement)

Le micro-BIC est simple mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien. Si vos charges dépassent 50 % des recettes, le régime réel est plus avantageux.

Régime réel simplifié : charges et amortissements

Le régime réel simplifié est obligatoire au-delà des seuils micro-BIC, et optionnel en dessous. Il permet de déduire :

• Toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, entretien, comptabilité
• L'amortissement du bien : 2 à 3 % par an selon la valeur du logement (hors terrain)
• L'amortissement du mobilier : 10 à 20 % par an selon les équipements
• Les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) amortissables ou déductibles selon option

L'amortissement est l'outil clé du régime réel. Sur un appartement de 200 000 € (hors terrain estimé à 20 %), l'amortissement annuel atteint 200 000 × 80 % × 2,5 % = 4 000 €/an, permettant de réduire ou neutraliser le résultat fiscal pendant 15 à 20 ans.

Micro-BIC vs réel : quel régime choisir ?

Le régime réel est quasi-systématiquement plus avantageux sur le long terme pour un propriétaire à crédit, grâce à la déduction des intérêts et à l'amortissement. Le micro-BIC reste intéressant pour les biens acquis sans emprunt ou les petits logements avec peu de charges.

Simulation pour 12 000 €/an de recettes, bien acquis 180 000 € à crédit (intérêts 4 500 €/an) :

• Micro-BIC : Revenu imposable = 12 000 × 50 % = 6 000 €
• Réel : Recettes 12 000 − charges 4 500 − taxe foncière 800 − assurance 200 − amortissement 3 600 = résultat fiscal 2 900 €

Dans cet exemple, le régime réel réduit le revenu imposable de 6 000 à 2 900 €, soit une économie d'impôt de l'ordre de 750 à 1 300 € selon la tranche.

Cas Airbnb et location saisonnière

La location saisonnière via Airbnb ou plateformes similaires relève de la location meublée. Pour les meublés de tourisme classés (démarche auprès d'un organisme accrédité), le seuil micro-BIC est de 188 700 € avec 71 % d'abattement depuis 2025. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 € avec 30 % d'abattement (réforme loi de finances 2024, applicable depuis 2025).

Déclaration des revenus LMNP

• Micro-BIC : Reporter les recettes brutes en case 5ND (ou 5OD pour le 2ème déclarant) sur la déclaration 2042 C PRO. L'administration calcule l'abattement automatiquement.
• Régime réel : Déposer une liasse fiscale 2031 + tableaux d'amortissement via un expert-comptable ou un logiciel de gestion LMNP. Reporter le bénéfice ou déficit en case 5NA/5NY.
• Numéro SIRET : L'activité de loueur meublé doit être déclarée au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) pour obtenir un numéro SIRET.