Plus-value sur la vente d'une résidence principale en 2026
La vente de votre résidence principale bénéficie d'une exonération totale d'impôt sur la plus-value, sans condition de durée de détention. Mais attention : cette exonération n'est pas automatique et des conditions précises doivent être réunies. Ce guide détaille tout ce que vous devez savoir.
Le forfait de 15% n'est disponible qu'après 5 ans de détention.
Total impôt sur la plus-value
33 401 €
Net vendeur : 286 599 €
Abattement IR
18,0 %
PV nette IR : 81 590 €
Abattement PS
4,95 %
PV nette PS : 94 575 €
Source : articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts. Barème en vigueur au 1er janvier 2026. Ce simulateur fournit une estimation indicative. Consultez un notaire pour votre situation précise.
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L'exonération totale de la résidence principale : les conditions
L'article 150 U II 1° du CGI exonère totalement d'impôt sur la plus-value la vente de la résidence principale au jour de la cession. Conditions :
- Résidence effective et habituelle, le logement doit être votre domicile principal au moment de la vente. Une résidence secondaire ou un bien locatif n'est pas exonéré.
- Occupation continue jusqu'à la vente, vous devez occuper le logement jusqu'à la mise en vente. Le déménagement avant la signature du compromis peut remettre en cause l'exonération.
- Pas de condition de durée, même si vous avez acheté il y a 6 mois, la plus-value est exonérée si c'était bien votre résidence principale.
L'exonération couvre à la fois l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), soit 36,2 % d'économie sur la plus-value nette.
Le délai de 9 mois après déménagement
Si vous avez quitté votre logement avant la vente (déménagement pour emploi, achat d'un nouveau logement), la tolérance administrative est de 9 mois entre la date de déménagement et la date de vente.
Au-delà de 9 mois, l'administration fiscale peut requalifier le bien en résidence secondaire et soumettre la plus-value à l'impôt.
Cas particuliers bénéficiant d'une tolérance de 24 mois :
- Logement vacant mis en vente avant déménagement vers un EHPAD
- Expropriation
- Certains cas de divorce avec enfants mineurs
Conseil pratique : ne déménagez pas avant d'avoir signé le compromis de vente. Si vous achetez avant de vendre, veillez à ce que la vente intervienne dans les 9 mois suivant votre départ.
Pièges à éviter pour conserver l'exonération
Plusieurs situations peuvent vous faire perdre l'exonération :
- Location du bien avant la vente, si vous avez loué votre résidence principale (même temporairement) avant de la vendre, le bien peut être requalifié. En pratique, une location courte (< 1 an) reste tolérable, mais au-delà, l'administration peut contester.
- Résidence en indivision, si le bien appartient à plusieurs personnes dont certaines n'y résident pas, seule la quote-part du résident principal est exonérée.
- Résidence d'une SCI, une SCI soumise à l'IS ne peut pas bénéficier de l'exonération résidence principale. La SCI à l'IR le peut, sous conditions strictes.
- Double résidence, si vous avez deux logements, seul celui où vous résidez réellement (déclarations fiscales, lieu de travail, famille) est considéré comme résidence principale.