Plus-value sur la vente d'un bien locatif en 2026
La vente d'un bien locatif est soumise à l'impôt sur la plus-value, contrairement à la résidence principale. Mais les abattements pour durée de détention permettent de réduire significativement, voire d'annuler, l'impôt. Calculez votre situation et découvrez les stratégies d'optimisation.
Le forfait de 15% n'est disponible qu'après 5 ans de détention.
Total impôt sur la plus-value
15 413 €
Net vendeur : 184 587 €
Abattement IR
30,0 %
PV nette IR : 37 100 €
Abattement PS
8,25 %
PV nette PS : 48 628 €
Source : articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts. Barème en vigueur au 1er janvier 2026. Ce simulateur fournit une estimation indicative. Consultez un notaire pour votre situation précise.
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Abattements par durée de détention : le calendrier 2026
Pour un bien locatif, deux abattements progressifs s'appliquent, l'un pour l'IR, l'autre pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement IR/an | Abattement PS/an |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % (exonéré IR) | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | Exonéré | 9 % / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
La durée de détention se compte de la date d'acquisition à la date de la vente (acte authentique). Chaque année entière compte.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe s'applique lorsque la plus-value nette IR (après abattement IR) dépasse 50 000 € :
- 50 001 € – 100 000 € : 2 %
- 100 001 € – 150 000 € : 3 %
- 150 001 € – 200 000 € : 4 %
- 200 001 € – 250 000 € : 5 %
- Au-delà de 260 000 € : 6 %
Un mécanisme de lissage à chaque franchissement de seuil évite les effets de palier brutaux. Cette surtaxe ne s'applique pas aux prélèvements sociaux.
Stratégie : si votre plus-value nette IR approche 50 000 €, envisagez de vendre en deux lots (si divisible) ou de décaler la vente pour bénéficier d'une année supplémentaire d'abattement.
Optimiser le prix de revient : frais et travaux
Le prix de revient (base du calcul) peut être majoré de :
- Frais d'acquisition, soit le montant réel (frais de notaire, agence), soit le forfait de 7,5 % du prix d'achat sans justificatif. Choisissez le plus avantageux.
- Travaux, soit le montant réel des travaux d'amélioration, construction, agrandissement (sur factures, hors entretien), soit le forfait de 15 % du prix d'achat (sans justificatif, si détention ≥ 5 ans). Attention : les travaux déjà déduits des revenus fonciers sont exclus.
Exemple : achat 150 000 €, travaux réels 30 000 €, mais forfait 15 % = 22 500 €. Si les travaux réels dépassent le forfait, utilisez le réel. Sinon, le forfait est plus simple.