Plus-value immobilière sur un bien reçu en héritage en 2026
Vous avez hérité d'un bien immobilier et souhaitez le vendre ? Le calcul de la plus-value est spécifique : le prix de revient est la valeur retenue dans la déclaration de succession, et non ce que le défunt avait payé. Ce guide vous explique les règles et les pièges à éviter.
Le forfait de 15% n'est disponible qu'après 5 ans de détention.
Total impôt sur la plus-value
12 670 €
Net vendeur : 267 330 €
Abattement IR
0,0 %
PV nette IR : 35 000 €
Abattement PS
0,0 %
PV nette PS : 35 000 €
Source : articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts. Barème en vigueur au 1er janvier 2026. Ce simulateur fournit une estimation indicative. Consultez un notaire pour votre situation précise.
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Le prix de revient d'un bien hérité : valeur déclarée en succession
Pour un bien reçu par succession (héritage), le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est la valeur vénale déclarée dans la succession, et non le prix payé initialement par le défunt (article 150 VB I du CGI).
Conséquences importantes :
- Si la valeur de succession est proche de la valeur de vente, la plus-value sera faible ou nulle, même si le bien a pris énormément de valeur depuis que le défunt l'avait acheté.
- À l'inverse, si la valeur de succession a été minorée (sous-évaluation), le risque fiscal est double : redressement à l'ISF/succession ET plus-value plus élevée à la revente.
- Les frais et droits de succession payés peuvent être ajoutés au prix de revient (comme des frais d'acquisition réels).
La durée de détention, elle, se compte depuis la date du décès (date d'entrée dans le patrimoine).
Droits de succession et plus-value : deux impôts distincts
Un bien hérité est potentiellement soumis à deux impôts différents, à ne pas confondre :
- Droits de succession, calculés sur la valeur du bien au moment du décès, après abattements par lien de parenté. Payés par les héritiers au moment de la succession.
- Impôt sur la plus-value, calculé sur la différence entre la valeur de succession et le prix de vente, si vous vendez le bien ultérieurement.
Ces deux impôts sont indépendants et cumulables. Mais les droits de succession payés viennent en déduction du prix de revient (majorent le coût d'acquisition), réduisant ainsi la plus-value.
Exemple : valeur succession 200 000 €, droits de succession payés 15 000 €, vente 250 000 €. Plus-value brute = 250 000 − (200 000 + 15 000) = 35 000 €.
Vendre rapidement après l'héritage : la stratégie fiscale
Si le bien hérité est vendu rapidement après le décès, la plus-value est souvent faible car la valeur de succession est proche de la valeur de marché. Cette stratégie présente plusieurs avantages :
- Peu ou pas de plus-value, si la vente intervient peu après la succession, la valeur de marché n'a pas eu le temps de s'apprécier par rapport à la valeur successorale.
- Pas de frais de portage, taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation, frais de gestion si locatif.
- Partage simplifié, en cas d'indivision entre héritiers, vendre rapidement évite les conflits et les frais de gestion collective.
Si vous attendez plusieurs années et que le bien prend de la valeur, vous bénéficiez des abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, totale après 30 ans).