Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigés :
- Prix de vente net vendeur = Prix de vente − frais de cession (agence, diagnostics, main levée d'hypothèque)
- Prix d'acquisition majoré = Prix d'achat + frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels si plus élevés) + travaux (forfait 15 % si détention ≥ 5 ans, ou montants réels sur justificatifs)
Plus-value brute = Prix de vente net − Prix d'acquisition majoré
Abattements pour durée de détention
La durée de détention se calcule par années pleines depuis la date d'acquisition. Des abattements progressifs s'appliquent séparément sur la partie IR et la partie prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Exemple : bien vendu après 15 ans de détention → abattement IR = (15 − 5) × 6 % = 60 %. Plus-value IR imposable = PV brute × 40 %.
Taux d'imposition et surtaxe
La plus-value nette (après abattements) est imposée à :
- 19 % d'impôt sur le revenu (prélèvement libératoire, pas d'intégration au barème)
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement solidarité 7,5 %)
- Surtaxe de 2 à 6 % si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (après abattements)
La surtaxe est progressive : 2 % au-delà de 50 000 €, 3 % au-delà de 100 000 €, jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 €. Elle s'ajoute aux 19 % d'IR.
Exonérations principales
- Résidence principale : exonération totale et automatique de la plus-value sur la vente de la résidence principale (logement occupé à titre principal jusqu'à la vente)
- Durée de détention : exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale : exonération si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédentes et réinvestit le produit dans sa résidence principale dans les 24 mois
- Prix de cession ≤ 15 000 € : exonération totale
- Retraités et invalides sous condition de ressources : exonération selon plafonds de RFR
Travaux déductibles de la plus-value
Les travaux viennent en majoration du prix d'achat, réduisant ainsi la plus-value brute. Deux options :
- Forfait 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis au moins 5 ans (sans justificatifs)
- Montants réels sur justificatifs (factures d'entreprise) si supérieurs au forfait
Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (payés à une entreprise) sont déductibles. Les travaux d'entretien courant ne le sont pas.
Déclarer et payer la plus-value
Le notaire calcule la plus-value et prélève l'impôt dès le jour de la vente. Il dépose ensuite la déclaration 2048-IMM auprès du service des impôts. Le vendeur n'a pas à effectuer de démarche séparée, mais doit reporter le montant de la plus-value nette en case 3VZ de sa déclaration de revenus (information transmise automatiquement par le notaire).
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