Frais de notaire pour un investissement locatif en 2026
Vous investissez dans l'immobilier locatif ? Les frais de notaire sont traités fiscalement différemment de ceux d'une résidence principale. Selon votre régime fiscal (revenus fonciers réel, LMNP, SCI à l'IS), ils peuvent être déduits ou amortis. Ce guide vous explique tout.
Frais de notaire estimés
13 842,54 €
soit 7,69% du prix d'achat
Estimation indicative basée sur le barème officiel 2026. Le montant exact peut varier selon les spécificités de la transaction (négociation d'émoluments, frais réels de débours, etc.).
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Déductibilité des frais de notaire en investissement locatif
La déductibilité des frais de notaire dépend de votre régime fiscal :
- Revenus fonciers au régime réel, les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence) sont déductibles des revenus fonciers l'année de l'achat. Cette déduction peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an.
- LMNP au réel (BIC réel), les frais de notaire peuvent être amortis sur 5 à 10 ans (durée comptable standard), réduisant la base imposable sur plusieurs années.
- SCI à l'IS, les frais de notaire peuvent être déduits en charges ou amortis selon l'option comptable retenue.
- Micro-foncier ou micro-BIC, régimes forfaitaires, pas de déduction des charges réelles. Les frais de notaire ne créent aucun avantage fiscal direct.
Important : seuls les émoluments et les honoraires sont déductibles. Les droits de mutation (DMTO) s'intègrent en revanche au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente.
Intégration des frais au prix de revient et plus-value
Pour le calcul de la plus-value immobilière à la revente, les frais de notaire s'intègrent au prix de revient (prix d'achat majoré), ce qui réduit la plus-value taxable.
Vous avez deux options (choisissez la plus avantageuse) :
- Montant réel, on majore le prix d'achat des frais réels payés (sur justificatifs).
- Forfait de 7,5 %, l'administration fiscale accepte une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat sans justificatif.
Exemple : achat 200 000 €, revente 300 000 € après 5 ans. Plus-value brute : 100 000 €. Avec forfait 7,5 % → prix de revient 215 000 € → plus-value réduite à 85 000 €. Économie fiscale : environ 5 000–7 000 €.
Frais de notaire et rendement locatif
Les frais de notaire sont un coût d'entrée significatif qui impacte le rendement brut réel de votre investissement. Pour un calcul juste du rendement :
- Intégrez les frais de notaire dans le coût total d'acquisition.
- Divisez les loyers annuels bruts par ce coût total (pas seulement le prix d'achat).
Exemple : achat 180 000 €, frais de notaire ~14 500 €, loyer mensuel 800 €.
- Rendement brut sur prix seul : 800 × 12 / 180 000 = 5,33 %
- Rendement brut sur coût total : 800 × 12 / 194 500 = 4,93 %
L'écart de 0,4 % représente plusieurs années de rendement, à ne pas négliger dans vos projections.