Les 5 étapes du parcours
1
🏗️ Investissement locatif
Rentabilité brute, nette et nette-nette
Point de départ : calculez le rendement brut (loyer / prix d’achat) et le rendement net après charges. Intègre les frais de notaire, taxe foncière, charges non récupérables.
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2
📑 Revenus fonciers 2026
Régime réel vs micro-foncier — quel est le plus avantageux ?
Déterminez votre régime optimal et calculez votre imposition sur les loyers. Le régime réel (déduction des charges, intérêts d’emprunt) est souvent plus avantageux si vos charges > 30% des loyers.
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3
📈 Plus-value immobilière
Exonération selon la durée de détention
Si vous envisagez une cession, calculez l’impôt sur la plus-value (19% IR + 17,2% PS). L’abattement pour durée de détention peut mener à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
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4
🏛️ Impôt sur la fortune immobilière
Êtes-vous redevable de l’IFI 2026 ?
L’IFI s’applique si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€. Ce simulateur calcule votre assiette IFI, le barème progressif, et les dettes déductibles.
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5
🏡 Taxe foncière 2026
Estimation par commune et valeur locative
Anticip ez le montant de taxe foncière pour votre bien. Estimations disponibles pour 34 000+ communes. Intégrable dans le calcul de rentabilité nette (étape 1).
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Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
C’est la question centrale des propriétaires bailleurs :
- Micro-foncier : Automatique si loyers bruts annuels < 15 000€. Abattement forfaitaire de 30% — simple, mais pas toujours optimal.
- Régime réel : Déduisez les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion). Obligatoire au-delà de 15 000€ de loyers, optionnel en-dessous.
Le régime réel est généralement plus avantageux si vos charges dépassent 30% des loyers — ce qui est souvent le cas avec un crédit en cours. Le déficit foncier (charges > loyers) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€/an.
Stratégies d’optimisation patrimoniale 2026
Quelques leviers à activer selon votre situation :
- SCI à l’IS : Si vous détenez via une SCI, l’option IS peut réduire la fiscalité courante mais amplifie la plus-value lors de la cession.
- Travaux de rénovation énergétique : Déductibles en régime réel, et potentiellement éligibles à MaPrimeRénov'. À documenter rigoureusement.
- Donner avant de vendre : La donation permet de transmettre la plus-value latente sans imposition immédiate. Abattement de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans.
- LMNP : La location meublée permet l’amortissement comptable du bien — souvent neutre fiscalement pendant 20-25 ans si bien géré.
Les abattements sur plus-value immobilière
Tableau des abattements selon la durée de détention :
- 0-5 ans : 0% d’abattement — fiscalité pleine (19% IR + 17,2% PS = 36,2%)
- 6-21 ans : 6% par an pour l’IR (abattement progressif)
- 22 ans : Exonération totale d’IR
- 23-29 ans : 1,65% à 9% par an pour les PS
- 30 ans : Exonération totale IR + PS
La résidence principale est toujours exonérée en totalité, sans condition de durée.
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