Abattements 2026

Plus-Value
Immobilière sur local commercial

La cession d'un local commercial ou professionnel par un particulier est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Simulez l'impôt dû selon la durée de détention.

Paramètres de la vente
€
€
0 an22 ans (exo. IR)30 ans (exo. totale)

Le forfait de 15% n'est disponible qu'après 5 ans de détention.

Total impôt sur la plus-value

17 380 €

Net vendeur : 232 620 €

Détail de l'imposition
Plus-value nette IR38 425 €
Impôt sur le revenu (19%)7 301 €
Plus-value nette PS58 598 €
Prélèvements sociaux (17.2%)10 079 €
Total impôt17 380 €
Calcul de la plus-value brute
Prix de vente250 000 €
Prix d'achat150 000 €
+ Frais d'acquisition (7.5%)11 250 €
+ Travaux (15%)22 500 €
Prix d'acquisition corrigé183 750 €
Plus-value brute66 250 €
Abattements pour durée de détention (12 ans)

Abattement IR

42,0 %

PV nette IR : 38 425 €

Abattement PS

11,55 %

PV nette PS : 58 598 €

Source : articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts. Barème en vigueur au 1er janvier 2026. Ce simulateur fournit une estimation indicative. Consultez un notaire pour votre situation précise.

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Plus-value sur local commercial ou professionnel

Lorsqu'un local commercial ou professionnel est détenu par un particulier (hors activité professionnelle), sa cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, identique à celui des biens d'habitation.

Les mêmes abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération IR après 22 ans et exonération totale (IR + PS) après 30 ans.

Points d'attention

  • Local détenu par une entreprise : Si le local est inscrit à l'actif d'une entreprise, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (BIC/BNC), pas du régime des particuliers.
  • SCI à l'IR : Si le local est détenu via une SCI à l'impôt sur le revenu, c'est le régime des particuliers qui s'applique, avec les mêmes abattements.
  • Travaux déductibles : Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement réalisés sur le local sont déductibles (forfait 15% après 5 ans ou montant réel).

Exemple de calcul

Pour un bien acheté 150 000 € et revendu 250 000 € après 12 ans de détention : plus-value brute de 66 250 €, abattement IR de 42%, abattement PS de 11.55%. Impôt total estimé : 17 380 €, soit un net vendeur de 232 620 €.

Questions fréquentes

Le régime des plus-values des particuliers s'applique-t-il aux locaux commerciaux ?
Oui, si le local est détenu par un particulier en dehors de toute activité professionnelle (ou via une SCI à l'IR). Le calcul est identique : plus-value brute, abattements pour durée de détention, imposition à 19% (IR) + 17,2% (PS) + surtaxe éventuelle.
Comment calculer la plus-value si le local était loué ?
Le fait que le local ait été loué ne change pas le calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition, les frais et les travaux se déterminent de la même manière. En revanche, les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être ajoutés au prix d'acquisition.
Les travaux déduits des revenus fonciers sont-ils pris en compte ?
Non. Les travaux déjà déduits en charges des revenus fonciers (dans le cadre de la déclaration de revenus) ne peuvent pas être ajoutés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Seuls les travaux non déduits fiscalement peuvent majorer le prix d'achat.

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