Doit-on payer des droits de succession avant de vendre le bien hérité ?

Oui. Les droits de succession sont dus dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès survient à l'étranger), indépendamment de la vente du bien. Ils sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès, déduction faite des dettes du défunt. La vente ultérieure du bien hérité ne supprime pas cette obligation mais permet souvent de disposer des liquidités pour les payer.

La plus-value sur un bien hérité est-elle calculée différemment ?

Oui. Pour un bien hérité, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est la valeur retenue pour l'assiette des droits de succession (valeur vénale au jour du décès), et non pas le prix payé initialement par le défunt. La durée de détention est décomptée depuis la date du décès, pas depuis l'achat d'origine. Cela peut créer une plus-value imposable même si le défunt détenait le bien depuis 30 ans.

Peut-on être exonéré de plus-value sur un bien hérité ?

L'exonération dépend de la durée de détention depuis le décès, pas depuis l'achat par le défunt. L'exonération d'IR est acquise après 22 ans de détention depuis le décès, l'exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans. Exception : si le bien hérité était la résidence principale du défunt et que vous en avez fait votre propre résidence principale, l'exonération résidence principale peut s'appliquer.

Que se passe-t-il en cas de succession avec plusieurs héritiers ?

En cas d'indivision (plusieurs héritiers), la vente nécessite l'accord unanime des indivisaires. Chaque héritier est imposé sur sa quote-part de plus-value, calculée proportionnellement à sa part dans l'héritage. Si un héritier refuse de vendre, les autres peuvent saisir le tribunal pour autoriser la vente (action en licitation). Les droits de succession sont calculés sur la quote-part de chaque héritier.

Quelle est la valeur d'acquisition retenue pour la plus-value d'un bien hérité ?

La valeur retenue est celle déclarée dans la déclaration de succession, c'est-à-dire la valeur vénale du bien au jour du décès. Si cette valeur a été contestée ou rectifiée par l'administration fiscale, c'est la valeur rectifiée qui s'applique. Elle est majorée des frais d'acquisition (frais de notaire de la succession) et éventuellement des travaux réalisés depuis le décès. Un forfait de 7,5% est admis pour les frais si vous ne pouvez pas les justifier.

Vendre un bien immobilier hérité : fiscalité complète 2026

Étape 1 — Les droits de succession

Avant toute vente, les héritiers doivent déclarer la succession et payer les droits correspondants dans les 6 mois suivant le décès. Ces droits sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès, après déduction des abattements applicables selon le lien de parenté.

Abattements 2026 par lien de parenté

Héritier	Abattement	Taux minimal
Enfant en ligne directe	100 000 €	5% au-delà
Conjoint / Partenaire PACS	Exonération totale	0%
Frère ou sœur	15 932 €	35% au-delà
Neveu ou nièce	7 967 €	55% au-delà
Tiers (aucun lien)	1 594 €	60% au-delà

Exemple concret

Un enfant hérite seul d'un appartement valué 350 000 € au décès. Après l'abattement de 100 000 €, la base taxable est de 250 000 €. Les droits calculés s'élèvent à environ 38 500 € (tranche 20-30% du barème ligne directe).

→ Calculer les droits de succession avec notre simulateur

Étape 2 — La plus-value immobilière lors de la revente

Après avoir payé les droits de succession, la vente du bien peut générer une plus-value immobilière imposable. Son calcul est spécifique aux biens hérités : le prix d'acquisition n'est pas le prix payé initialement par le défunt, mais la valeur vénale retenue dans la déclaration de succession.

Calcul de la plus-value sur bien hérité

Plus-value brute = Prix de vente − Valeur succession

+ Déduction frais d'acquisition (forfait 7,5% ou réels)

+ Déduction travaux (forfait 15% ou réels, après 5 ans)

Plus-value nette = après abattements pour durée de détention

Taux d'imposition 2026

19% au titre de l'impôt sur le revenu
17,2% au titre des prélèvements sociaux
36,2% au total (+ surtaxe si PV nette IR > 50 000 €)

Abattements pour durée de détention (depuis le décès)

La durée de détention est comptée depuis la date du décès, pas depuis l'achat original. L'exonération d'IR est acquise après 22 ans ; l'exonération totale après 30 ans. Si vous vendez rapidement après la succession, vous paierez l'impôt intégralement — sauf exonération résidence principale.

Exemple concret (suite)

L'enfant revend l'appartement hérité 380 000 € (valeur succession : 350 000 €). Plus-value brute : 30 000 €. Après déduction des frais forfaitaires (7,5% = 26 250 €), la plus-value nette est quasi nulle. En revanche, si le bien avait été hérité à 200 000 € et vendu 380 000 €, la plus-value imposable atteindrait 143 500 € (après frais), générant environ 52 000 € d'impôt.

→ Calculer la plus-value sur bien hérité avec notre simulateur

Étape 3 — Les frais de notaire de la vente

La vente d'un bien hérité nécessite l'intervention d'un notaire. Les frais se composent :

Émoluments de vente : 0,799% à 3,945% du prix de vente selon les tranches (dégressifs, environ 1% au total sur un bien à 300 000 €)
Droits de mutation : 5,80665% dans la plupart des départements (taux DMTO) — ils restent à la charge de l'acquéreur, pas du vendeur héritier
Frais de partage : si plusieurs héritiers, les émoluments de partage (1,93% + TVA sur l'actif partagé) s'ajoutent en amont de la vente

Attention : les frais de notaire payés lors de la succession (frais d'acte de notoriété, déclaration de succession) sont déductibles de la base imposable des droits de succession mais ne réduisent pas la plus-value immobilière à la revente.

→ Calculer les frais de notaire par département

Synthèse : prélever sur le prix de vente

En pratique, lors de la vente d'un bien hérité, le vendeur (l'héritier) perçoit le prix net de vente après déduction de la plus-value et des émoluments notariaux. Les droits de succession, eux, ont été payés en amont (ou financés via un crédit sur l'actif successoral).

Produit net héritier = Prix de vente

− Imposition plus-value (jusqu'à 36,2%)

− Émoluments notariaux vente (~1% à charge vendeur)

− Droits de succession (payés avant ou à la vente)

= Montant effectivement perçu

Points clés à retenir

Les droits de succession et la plus-value sont deux impôts distincts, cumulés.
La valeur retenue dans la déclaration de succession détermine le prix d'acquisition pour la plus-value — la surestimer réduit la plus-value mais augmente les droits de succession.
Vendre rapidement après la succession limite les abattements sur la plus-value.
Le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession — seule la plus-value s'applique.
Faire appel à un notaire spécialisé ou un CGP pour optimiser la chronologie est conseillé au-delà de 300 000 €.