La loi actuelle : abattements par durée de détention (2026)
En 2026, le régime de droit commun d'imposition des plus-values immobilières (résidences secondaires, investissements locatifs, terrains) repose sur deux abattements progressifs distincts :
Abattement impôt sur le revenu (IR — taux 19 %)
- 0 % pour les 5 premières années de détention
- 6 % par an de la 6e à la 21e année (soit 96 % cumulés)
- 4 % la 22e année → exonération totale d'IR après 22 ans
Abattement prélèvements sociaux (PS — taux 17,2 %)
- 0 % pour les 5 premières années
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
- 1,60 % la 22e année
- 9 % par an de la 23e à la 30e année → exonération totale de PS après 30 ans
La taxation totale (IR + PS) est donc de 36,2 % sur la plus-value brute (après frais et travaux), avant abattements. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Exemple : Bien vendu après 15 ans de détention, plus-value brute de 100 000 € :
– Abattement IR : 6 % × 10 ans = 60 % → plus-value nette IR = 40 000 € → impôt IR = 7 600 €
– Abattement PS : 1,65 % × 10 ans = 16,5 % → plus-value nette PS = 83 500 € → PS = 14 362 €
– Total : 21 962 €
Ce que le Sénat a voté dans le PLF 2026
En décembre 2025, le Sénat a adopté un amendement au projet de loi de finances 2026 prévoyant :
- Réduction de la durée d'exonération IR : de 22 ans à 17 ans
- Nouveau barème IR proposé : 0 % les 5 premières années, puis ~9,4 % par an de la 6e à la 16e, et solde la 17e année
- Durée d'exonération PS inchangée : 30 ans (dans la version votée par le Sénat)
- Certains sénateurs avaient également proposé un mécanisme d'indexation sur l'inflation (coefficient d'érosion monétaire), mais cette proposition n'a pas été retenue dans le texte final sénatorial
Le Sénat a voté ce texte, mais l'Assemblée nationale avait rejeté un amendement similaire. La commission mixte paritaire doit trancher. En l'état, la loi applicable en 2026 reste le régime actuel (22 ans pour l'IR). Vos simulations doivent se baser sur les abattements actuels.
Pourquoi cette réforme est-elle proposée ?
La réforme répond à deux objectifs annoncés :
- Libérer le marché immobilier secondaire : de nombreux propriétaires conservent leurs résidences secondaires ou investissements jusqu'à 22+ ans uniquement pour éviter l'impôt. Réduire ce seuil de 22 à 17 ans inciterait à vendre plus tôt.
- Augmenter l'offre de logements : en remettant en circulation des biens "gelés" pour raisons fiscales, notamment dans les zones tendues.
Les critiques (dont l'Assemblée nationale) soulignent que cette réforme pénalise les détenteurs de longue durée sans garantie d'effet sur les prix, et qu'elle introduit une incertitude fiscale dommageable.
Gagnants et perdants (si la réforme est adoptée)
| Profil | Impact |
|---|---|
| Propriétaire avec 17-21 ans de détention | ✅ Gagnant — exonération IR acquise 5 ans plus tôt |
| Propriétaire avec moins de 17 ans de détention | Neutre (barème modifié mais durée toujours en cours) |
| Propriétaire avec 22+ ans de détention (vente prévue) | ✅ Exonération toujours acquise |
| Héritier d'un bien (détention depuis le décès) | ✅ Gagnant potentiel si la durée est entre 17 et 22 ans |
| Marché immobilier en zone tendue | Incertain — l'offre supplémentaire pourrait faire pression sur les prix |
Statut législatif exact au 24 mars 2026
Voici l'état précis du processus législatif :
- ✅ Sénat : a voté la réduction à 17 ans (décembre 2025)
- ❌ Assemblée nationale : a rejeté un amendement similaire en première lecture
- ⏳ Commission mixte paritaire (CMP) : doit se réunir pour trouver un texte commun
- ⏳ Promulgation : aucune date confirmée
Tant que la loi n'est pas promulguée au Journal Officiel, le régime applicable reste celui de 2025 (22 ans pour l'exonération IR). Ne prenez aucune décision de vente en vous basant uniquement sur la réforme sénatoriale.
Calculer votre plus-value immobilière avec la loi actuelle
Notre simulateur utilise le barème légal en vigueur (22 ans exonération IR, 30 ans exonération PS, taux 19 % + 17,2 %). Il intègre :
- Les frais d'acquisition au forfait (7,5 %) ou au réel
- Les travaux au forfait (15 % du prix d'achat après 5 ans) ou au réel
- La surtaxe sur les plus-values élevées (> 50 000 €)
- L'exonération résidence principale
Il sera mis à jour dès promulgation officielle d'une modification législative.
Simulez votre plus-value avec la loi en vigueur
Notre simulateur utilise le barème légal 2026 (22 ans exonération IR). Calculez l'imposition réelle de votre vente immobilière.
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