Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, après application de forfaits légaux :

PV brute = Prix de vente − Prix d'acquisition majoré

Le prix d'acquisition peut être majoré des frais réels suivants :

• Frais d'acquisition (droits de mutation, honoraires notaire) : frais réels ou forfait de 7,5 % du prix d'achat
• Travaux : dépenses réelles sur justificatifs, ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (sans avoir à justifier des travaux)

Le forfait travaux de 15 % est très avantageux car il s'applique même sans avoir réalisé de travaux. Pour un bien acheté 200 000 € il y a 8 ans, la base d'imposition peut être réduite de 30 000 € (15 % × 200 000 €).

Abattements pour durée de détention (IR)

Pour l'impôt sur le revenu (taux de base 19 %), les abattements progressifs conduisent à une exonération totale à partir de 22 ans de détention :

Durée de détention	Abattement par année
Moins de 6 ans	0 %
De 6 à 21 ans	6 % par an
22e année	4 %
À partir de 22 ans	Exonération totale (IR)

Abattements pour durée de détention (PS)

Pour les prélèvements sociaux (taux de base 17,2 %), le rythme d'exonération est plus lent :

Durée de détention	Abattement par année
Moins de 6 ans	0 %
De 6 à 21 ans	1,65 % par an
22e année	1,60 %
De 23 à 30 ans	9 % par an
À partir de 30 ans	Exonération totale (PS)

Au total, le taux d'imposition cumulé (IR + PS) est de 36,2 % sur la plus-value nette à moins de 6 ans, jusqu'à 0 % à partir de 30 ans.

Surtaxe sur les plus-values élevées

Une surtaxe s'applique sur les plus-values nettes imposables (après abattements pour durée) dépassant 50 000 € :

Plus-value nette imposable	Taux surtaxe
De 50 000 € à 100 000 €	2 %
De 100 000 € à 150 000 €	3 %
De 150 000 € à 200 000 €	4 %
De 200 000 € à 250 000 €	5 %
Au-delà de 260 000 €	6 %

Cette surtaxe s'ajoute aux 19 % d'IR et aux 17,2 % de PS, portant la taxation maximale à 42,2 % pour les plus-values très élevées détenues moins de 6 ans.

Exonération résidence principale

La cession de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. C'est l'exonération la plus importante en pratique.

Conditions :

• Le logement doit être la résidence principale effective et habituelle au jour de la cession
• Les dépendances immédiates (cave, parking) cédées en même temps sont exonérées si la cession intervient simultanément ou dans un délai normal
• En cas de déménagement avant la vente, le logement doit rester libre de toute occupation entre le départ et la vente

Autres exonérations

• Première cession d'un logement (autre que la résidence principale) si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédentes et réinvestit le prix dans sa résidence principale dans les 24 mois
• Cession à un prix inférieur à 15 000 € : exonérée automatiquement
• Cession par des personnes retraitées ou invalides sous conditions de ressources et d'absence d'ISF/IFI
• Expropriation si réemploi du prix dans les 12 mois
• Partage judiciaire entre ex-époux ou après divorce