IFI 2026 et SCI — Déclarer ses parts de société immobilière

Valeur des parts de SCI à intégrer dans l'IFI

Les parts de SCI sont des actifs imposables à l'IFI dans la mesure où elles représentent des biens immobiliers. La valeur à déclarer n'est pas la valeur nominale des parts, mais leur valeur vénale : ce que vous en obtiendriez dans des conditions normales de marché entre parties informées et sans lien particulier.

Pour les SCI non cotées (cas général), la valeur vénale est déterminée par :

• La valeur des actifs nets (actif total − dettes) de la société
• Multipliée par votre quote-part de détention
• Puis filtrée par le prorata immobilier (voir section suivante)

La DGFiP accepte une décote de minorité (5 à 20 %) sur la valeur des parts si le détenteur est minoritaire et ne dispose pas du contrôle de la société. Cette décote doit être justifiée et raisonnable.

Prorata immobilier : formule et calcul

Seule la fraction des parts représentative d'actifs immobiliers est imposable à l'IFI. Le prorata se calcule ainsi :

Valeur IFI des parts = Valeur vénale des parts × (Actif immobilier SCI / Actif total SCI)

Exemple : SCI détenant un immeuble valorisé à 500 000 € et une trésorerie de 50 000 €.

• Actif total : 550 000 €
• Actif immobilier : 500 000 €
• Prorata immobilier : 500 000 / 550 000 = 90,9 %
• Si votre quote-part de SCI vaut 200 000 €, la valeur IFI = 200 000 × 90,9 % = 181 818 €

Les actifs non immobiliers (trésorerie, créances, valeurs mobilières) sont exclus du calcul IFI. Les parts de SCI détenant uniquement des immeubles ont un prorata de 100 %.

Dettes déductibles de la SCI dans l'IFI

Les dettes contractées par la SCI pour l'acquisition, la construction ou les travaux des biens immobiliers sont déductibles de l'IFI, à hauteur de votre quote-part de détention dans la SCI. Les dettes déductibles incluent :

• Emprunts immobiliers contractés par la SCI pour acquérir ou construire les biens
• Travaux payables à terme (dette envers des artisans pour des travaux sur les immeubles)

Ne sont pas déductibles : les dettes entre associés (comptes courants d'associés), sauf exceptions limitées, et les dettes non liées aux actifs immobiliers. Depuis 2019, les dettes déductibles sont plafonnées si la valeur IFI du patrimoine dépasse 5 millions d'euros (plafonnement progressif).

SCI familiale et cas particuliers

SCI à l'IR (transparente) : Les associés sont imposés directement sur leur quote-part des résultats. Pour l'IFI, chaque associé déclare la valeur de ses parts (fraction immobilière) dans son patrimoine. C'est le cas le plus courant des SCI familiales.

SCI à l'IS (non transparente) : En principe, les parts de SCI à l'IS ne sont pas imposables à l'IFI car la société est opaque. Exception : si la SCI à l'IS a une activité à prépondérance immobilière (plus de 50 % des actifs sont immobiliers), les parts restent imposables à l'IFI. En pratique, les SCI patrimoniales à l'IS sont presque toujours à prépondérance immobilière.

Démembrement de propriété : En cas de démembrement des parts de SCI, c'est l'usufruitier qui déclare la pleine valeur des parts à l'IFI (et non le nu-propriétaire), sauf conventions contraires entre les parties. Exception notable : si le démembrement résulte d'une succession, le nu-propriétaire et l'usufruitier déclarent chacun leur quote-part selon les règles de droit commun.