Composition des frais de notaire
Les « frais de notaire » regroupent en réalité plusieurs composantes distinctes :
- Les droits de mutation (DMTO) : la part principale, reversée aux collectivités locales
- Les émoluments du notaire : la rémunération réglementée du notaire
- Les débours : remboursement des frais avancés (extraits cadastraux, frais hypothécaires, etc.)
- La contribution de sécurité immobilière : taxe d'État pour la publicité foncière
- La TVA sur les émoluments (20 %)
Les droits de mutation (DMTO)
Les droits de mutation sont la principale différence entre ancien et neuf :
| Type de bien | DMTO | Part dans les frais |
|---|---|---|
| Bien ancien (+ de 5 ans) | 4,50 % du prix | ~80 % des frais totaux |
| Bien neuf (- de 5 ans, TVA payée) | 0,715 % du prix | ~25 % des frais totaux |
Les DMTO se décomposent eux-mêmes en taxe départementale (3,80 % ou 4,50 %), taxe communale (1,20 %) et frais d'assiette (2,37 % de la taxe départementale).
Depuis 2014, les conseils départementaux peuvent voter un taux de 3,80 % au lieu de 4,50 %. Quatre départements ont fait ce choix : Indre (36), Isère (38), Morbihan (56) et Mayotte (976).
Les émoluments du notaire
Les émoluments sont la rémunération réglementée du notaire. Ils sont identiques pour l'ancien et le neuf, calculés selon un barème dégressif en 4 tranches :
| Tranche de prix | Taux |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % HT |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % HT |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % HT |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % HT |
Pour un bien de 250 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 1 990 € HT, soit 2 388 € TTC avec la TVA à 20 %.
Les débours et la contribution
Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur : extraits cadastraux, état hypothécaire, frais de géomètre, etc. Ils sont estimés à environ 1 200 € pour une transaction standard.
La contribution de sécurité immobilière (anciennement taxe de publicité foncière) est de 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €. Pour 250 000 €, elle est de 250 €.
Pourquoi 7-8 % dans l'ancien vs 2-3 % dans le neuf ?
La différence s'explique presque entièrement par les droits de mutation :
| Composante | Ancien (250 000 €) | Neuf (250 000 €) |
|---|---|---|
| DMTO | 11 250 € (4,50 %) | 1 788 € (0,715 %) |
| Émoluments TTC | 2 388 € | 2 388 € |
| Débours | 1 200 € | 1 200 € |
| Contribution | 250 € | 250 € |
| Total | 15 088 € (6,04 %) | 5 626 € (2,25 %) |
Dans le neuf, le bien a déjà été soumis à la TVA (20 % inclus dans le prix), d'où la quasi-exonération de DMTO.
4 départements à taux réduit
Quatre départements appliquent un DMTO réduit de 3,80 % au lieu de 4,50 % :
- Indre (36) — économie : ~1 750 € sur 250 000 €
- Isère (38) — économie : ~1 750 € sur 250 000 €
- Morbihan (56) — économie : ~1 750 € sur 250 000 €
- Mayotte (976) — économie : ~1 750 € sur 250 000 €
Dans ces départements, les frais totaux pour 250 000 € ancien sont d'environ 13 338 € (5,34 %) au lieu de 15 088 €.
Peut-on négocier les frais ?
Les frais de notaire sont en grande partie non négociables car réglementés par l'État (DMTO, contribution) ou par décret (barème émoluments).
Cependant, depuis le décret du 26 février 2016, les notaires peuvent consentir une remise de 20 % maximum sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise est laissée à la discrétion du notaire.
En pratique, la remise maximale de 20 % sur les émoluments représente une économie de 400 à 600 € pour une transaction classique — modeste comparé aux DMTO qui représentent l'essentiel des frais.
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