La valeur locative cadastrale (VLC)
La valeur locative cadastrale est le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer s'il était mis en location. Elle est fixée par l'administration fiscale (DGFiP) à partir d'une révision générale réalisée en 1970, mise à jour périodiquement par coefficients de revalorisation.
Elle dépend de plusieurs critères :
- La surface pondérée du logement (surface réelle corrigée selon les pièces)
- La catégorie du bien (maison, appartement, local commercial)
- L'état d'entretien et le confort (présence d'eau courante, chauffage central, etc.)
- La situation géographique et l'environnement immédiat
Pour un appartement de 70 m² bien entretenu en zone urbaine, la VLC peut varier de 3 000 € à 8 000 € par an selon la commune. La VLC est visible sur votre avis de taxe foncière, rubrique "Base d'imposition avant abattement".
L'abattement forfaitaire de 50 %
Sur la VLC brute s'applique un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des charges de gestion, d'assurance, d'amortissement et de réparation. Cet abattement est systématique et s'applique à tous les biens bâtis.
La base nette d'imposition est donc :
Base nette = VLC × 50 %
Pour une VLC de 6 000 €, la base nette sera de 3 000 €. C'est sur cette base que s'appliquent les taux votés par les collectivités.
Les taux d'imposition
Plusieurs taux s'appliquent cumulativement sur la base nette :
| Composante | Votée par | Fourchette typique |
|---|---|---|
| Taux communal | Conseil municipal | 10 % – 50 % |
| Taux intercommunal | EPCI (communauté de communes) | 0 % – 15 % |
| Taxe spéciale d'équipement (TSE/GEMAPI) | Syndicats mixtes | 0 % – 3 % |
Depuis 2021, le taux départemental a été supprimé et transféré aux communes dans le cadre de la réforme de la taxe d'habitation. La taxe foncière est donc désormais composée uniquement de la part communale, intercommunale et des taxes spéciales.
Le taux total s'obtient en additionnant toutes ces composantes. Par exemple, à Lyon, le taux communal est de 25,03 % et le taux intercommunal de 5,97 %, soit un taux global d'environ 31 %.
Exonérations et dégrèvements
Plusieurs catégories de propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération totale ou partielle :
- Personnes âgées de plus de 75 ans sous condition de ressources : exonération totale de la résidence principale
- Personnes titulaires de l'AAH (Allocation adulte handicapé) : exonération totale sous conditions de ressources
- Bénéficiaires de l'ASPA (Allocation de solidarité aux personnes âgées) : exonération totale
- Constructions nouvelles : exonération temporaire de 2 ans pour les constructions à usage d'habitation
- Logements BBC et passifs : exonération partielle ou totale sur décision des collectivités (50 % à 100 % pendant 5 ans)
- Zones de revitalisation rurale (ZRR) : exonérations spécifiques pour certains biens
Le dégrèvement pour revenus modestes (plafonnement à 50 % des revenus) a été supprimé depuis 2024. En revanche, le dégrèvement de 100 € accordé aux personnes de plus de 65 ans sous conditions de ressources reste applicable.
Revalorisation des bases en 2026
Chaque année, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées par un coefficient voté en loi de finances. Ce coefficient est basé sur l'évolution de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre de l'année précédente.
Pour 2026, le coefficient de revalorisation des valeurs locatives est de +1,6 %, après +3,9 % en 2025 et +7,1 % en 2024. Cette hausse automatique s'ajoute à l'évolution des taux votés par les communes.
En pratique, même si votre commune ne change pas ses taux, votre taxe foncière augmente mécaniquement chaque année du fait de cette revalorisation légale.
Exemple de calcul complet
Prenons un appartement à Bordeaux avec une VLC de 5 000 € :
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| VLC brute | Valeur cadastrale | 5 000 € |
| Abattement 50 % | 5 000 × 50 % | 2 500 € |
| Taux communal (27,68 %) | 2 500 × 27,68 % | 692 € |
| Taux intercommunal (3,92 %) | 2 500 × 3,92 % | 98 € |
| TSE (0,56 %) | 2 500 × 0,56 % | 14 € |
| Total annuel | 804 € |
Le montant mensuel correspondant est d'environ 67 €. Pour calculer votre taxe foncière exacte selon votre commune, utilisez notre simulateur gratuit.
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